我们认为信贷支持和房价预期两大因素均难以支持市场总量继续扩张，房企以价换量策略边际作用递减，维持 2020 年销售总量平缓下行，结构分化加剧，二线区域核心更强的判断。预计土地市场将整体保持低温平稳运行。

房地产市场仍呈现弱复苏状态，但无论销售动能还是投资开工动能均有所回落，政策上主基调不变但微调持续发生，短期将继续支撑板块的估值修复。我们继续看好现金流和业绩较为确定的物管行业和优质地产开发商两大主线。

今年以来单月销售均为历史同期最好水平，表现保持强劲:前4月销面及销额同比增速分别为48.1%及68.2%，单月销面同比升19.2%，累计升幅及单月升幅继续快速回落，从绝对值来看，4月销面及销额均保持历史同期最好水平，相比2019年同期分别升16.7%/25.9%，整体来看今年以来销售表现保持强劲。

单月销售面积和销售金额增速均有所下降。土地市场继续回暖，各线城市土地市场依然分化。新开工和施工面积增速回落，竣工持续修复。开发投资缓步下行具有韧性。房企资金面稳定

开年销售表现强劲，未来将平稳发展。2021年1-2月，商品房销售面积17363万平方米,同比增长1.05倍,较2019年1-2月份增长23.1%,两年平均增长11%;商品房销售金额较2019年1-2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%,销面及销额两年平均增速均创2018年以来新高。考虑到LPR连续10期持平，并且2月份我国首套房贷利率较上月上涨4BP至5.26%，房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限，未来可能会部分影响需求的释放。

2019年销售韧性较强，预计2020 年销售同比增速1-2%，2019年全年土地市场总体低迷，新开工和施工超预期，2020年竣工将继续修复，2019年开发投资超预期，预计2020年增速6-8%，房企资金面稳中向好，2020年融资端或迎来边际改善。

本月市场整体趋弱，销售与投资均呈回落趋势，竣工单月改善显著，但进入2020年房企迎来融资窗口期，仅1 月上旬就有19家房企宣布拟发行美元债合计近90 亿元。同时央行强调建立房地产金融长效机制，房地产金融的稳定将进一步推动行业优胜劣汰。

前2月销售同比大增，剔除低基数影响表现亦属强劲:在低基数效应下，21年前2月销售实现大幅增长，销面及销额同比增速分别达到104.9%及133.4%，增幅创历史新高。从绝对值来看，前2月销面及销额同样表现强劲，均为历史同期最好水平，相比2019年同期分别升23.1%/49.6%，此外受春节等季节性因素影响，前2月销售环比一般会有比较大幅度下降，但21年降幅在历史同期中最小。整体来看，前2月销售大增有去年疫情

11月销售维持两位数增长，累计涨幅扩大。11月销售均价为9865元/平方米，同比增长5.9%，前值为7.5%，环比增长-0.1%，前值-1.9%。1-11月，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%。1-11月，商品房销售金额148969亿元，同比增长7.2%，累计销售增速进一步扩大。年末开发商积极推货，11月销售实现超预期增长，销售韧性继续被验证。但是也要看到销售均价继续环比回落，随着需求的逐渐释放，我们认为年末市场将进入一个平稳期，叠加去年的高基数，价格上涨逐渐温和，销售增速逐渐平滑。

2020年9月10日，“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京国贸大酒店隆重召开。会上，中指研究院房地产ESG测评中心发布了《2020中国房地产上市公司ESG报告测评研究》，这是国内首个房地产行业ESG深度研究报告，引发行业强烈反响。

房地产信托不断提高资产管理能力，积极推进风险管控体系建设，回归价值投资。2020年，在监管不断趋严的形势下，房地产信托主动调整发展策略，加强项目风险管控，加大项目主动管理，深耕优势领域，拥抱长期资金，建设更完善的产品体系。如外贸信托大力拓展两化业务、政府平台合作、基础设施及工商企业等投融资业务，形成公司产业金融领域“1+1+1+N”的产业布局，构建持续盈利能力。同时，地产信托积极拓展产业地产、商办地产、物流地产、IDC等多类型投资业态，丰富自身投资组合，提高整体抗风险能力。除此之外，疫情的出现也加速行业资源整合，房企间的兼并重组也给地产信托带来新的发展机会。总体来看，2020年行业优秀房地产信托企业积极拥抱监管，强化项目风险管控，回归价值投资。2021年1月，央行召开2021工作会议，指出要深化金融市场和金融机构改革，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场平稳健康运行。放眼2021年，房地产金融监管的大趋势不会发生变化，但顺应国家政策导向，积极探索创新业务模式的房地产信托仍将踏浪前行。

市场需求：楼市整体成交小幅上升，一三线均不同程度上扬；销售情况：下半年首月，龙头房企业绩环比降同比升；拿地情况：7月房企拿地相对理性，出让金环比降超三成；融资情况：房企融资环比下降，海外融资占比提升。

2021年8月楼市整体成交延续下降态势，各线城市同比均下降。截至8月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降0.42%。

2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，房企资金面承压，积极推盘强化回款，但产品去化压力加大，重点城市市场规模有所调整，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，土地市场处低温状态。展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年全国房地产市场调整压力或将进一步凸显。

2020中国房地产品牌价值研究全面启动以来，中国房地产TOP10研究组在深入理解国家政策的基础上，针对中国房地产企业的整体发展状况，进一步完善了2019中国房地产品牌价值研究的方法体系，为更加客观地评价企业品牌实力提供了理论与实践依据，通过品牌价值的客观评价彰显优秀企业的品牌发展成就，促进企业有效提升品牌建设水平，推动中国房地产行业健康有序发展。