2019年销售韧性较强，预计2020 年销售同比增速1-2%，2019年全年土地市场总体低迷，新开工和施工超预期，2020年竣工将继续修复，2019年开发投资超预期，预计2020年增速6-8%，房企资金面稳中向好，2020年融资端或迎来边际改善。

今年以来单月销售均为历史同期最好水平，表现保持强劲:前4月销面及销额同比增速分别为48.1%及68.2%，单月销面同比升19.2%，累计升幅及单月升幅继续快速回落，从绝对值来看，4月销面及销额均保持历史同期最好水平，相比2019年同期分别升16.7%/25.9%，整体来看今年以来销售表现保持强劲。

单月销售面积和销售金额增速均有所下降。土地市场继续回暖，各线城市土地市场依然分化。新开工和施工面积增速回落，竣工持续修复。开发投资缓步下行具有韧性。房企资金面稳定

我们认为信贷支持和房价预期两大因素均难以支持市场总量继续扩张，房企以价换量策略边际作用递减，维持 2020 年销售总量平缓下行，结构分化加剧，二线区域核心更强的判断。预计土地市场将整体保持低温平稳运行。

本文通过移动大数据人口统计模型、模型数据处理、统计魔法、应用案例，对“人口统计大数据实验室”发布成果进行了分析。

开年销售表现强劲，未来将平稳发展。2021年1-2月，商品房销售面积17363万平方米,同比增长1.05倍,较2019年1-2月份增长23.1%,两年平均增长11%;商品房销售金额较2019年1-2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%,销面及销额两年平均增速均创2018年以来新高。考虑到LPR连续10期持平，并且2月份我国首套房贷利率较上月上涨4BP至5.26%，房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限，未来可能会部分影响需求的释放。

前2月销售同比大增，剔除低基数影响表现亦属强劲:在低基数效应下，21年前2月销售实现大幅增长，销面及销额同比增速分别达到104.9%及133.4%，增幅创历史新高。从绝对值来看，前2月销面及销额同样表现强劲，均为历史同期最好水平，相比2019年同期分别升23.1%/49.6%，此外受春节等季节性因素影响，前2月销售环比一般会有比较大幅度下降，但21年降幅在历史同期中最小。整体来看，前2月销售大增有去年疫情

从周度均值看，IPE布油价格、COMEX铜价2月第一周起有一轮上行斜率的抬升。美国10年期国债收益率2月起上行加速，周度均值2月第二周至1.2%、2月第四周至1.4%、3月第二周至1.6%附近。欧元区10年期公债收益率1月第四周在-0.5%附近，2月第四周已上行至-0.3%。主要市场估值承压，纳斯达克综合指数市盈率2月第四周在66.4倍，3月第三周已降至56.6倍。成长类资产引领调整，纳斯达克综合指数/标普500指数在2月第二周之后逐步下行。A股创业板指数/上证指数也是2月第二周后逐步下行。在2020年7月《通缩交易与复苏交易：两种不同的资产定价特征》中，我们曾把资产定价环境分为两种，一种叫通缩交易，特点是大宗商品价格震荡下行、利率下行、权益市场定价线索在“宽松-流动性-估值”；一种叫复苏交易，特点是大宗商品价格震荡上行、利率上行、权益市场定价线索在盈利扩张及资产负债表修复。很显然，2月起的这轮大类资产表现是一轮比较典型的“复苏交易”加速。我们理解“走出疫情”假设得到强化是复苏交易加速的主要原因。全球新增确诊周均值1月第一周触顶，2月第三周周均值较1月的顶部大约回落50%以上；美国新增确诊是类似节奏，而回落幅度达70%以上。

房地产市场仍呈现弱复苏状态，但无论销售动能还是投资开工动能均有所回落，政策上主基调不变但微调持续发生，短期将继续支撑板块的估值修复。我们继续看好现金流和业绩较为确定的物管行业和优质地产开发商两大主线。