在这不确定性充斥的一年中，运营型住宅领域表现出相当的韧性。大批全球投资者正日益认识到这类资产的强劲基本面及其潜在的投资价值。

报告以不同年龄段人群的居住需求为切入点，重点关注年轻群体与老年群体，对学生公寓、老年公寓以及租赁住宅这三个领域的供求情况、投资趋势等展开讨论。

品牌住宅快速发展的这二十年间，全球流动的高净值人群数量也翻了两番。这类人群腰缠万贯、日程紧张且看重品牌，他们对品牌住宅的精心设计、安保水平以及优质服务青睐有加。酒店品牌寻求多元发展，积极向住宅领域扩张，顺应度假区及城市核心区混合用途项目的发展需求。与此同时，住宅开发商也逐渐认识到市场竞争升级背景下的品牌增值效应。目前，品牌住宅项目主要集中在美国与亚洲市场，且多位于度假区或主要门户城市，但这也意味着全球市场拥有巨大潜力有待发掘。欧洲休闲旅游行情回暖，使地中海房产市场活力再现，最先起跑的正是品牌住宅项目。而由于顶级世界城市的房价几已触顶，市场逐渐转向二线城市寻找新的机遇及增长空间。新兴市场财富的持续累积势必会助推品牌住宅的扩张，但随着这一板块趋于成熟，量变或可引发质的飞跃。会有新品牌加入，服务及设施选择也会拓宽；在买家年轻化潮流的推动下，品质体验的打造将成为重中之重。

南京，作为中国最富有省份之一江苏省的省会，依长江而立,临近上海,拥有极强的教育资源。来自苏皖的富裕买家,尤其是以政界、商业、教育、医疗、房地产等行业的富裕买家构成了南京高端住宅市场的置业主体,此外,新兴科技产业如中兴、华为等企业的行业新贵近年来亦成为南京高端住宅买家的构成之一。

苏州作为“中国最强地级市”,在2019年GDP达到了19.2万亿元人民币，位列四个一线城市及直辖市重庆之后。而上海与苏州是长三角内经济总量最大的城市组合,自上世纪90年代起，随着苏州工业园及高新区的建立,苏州承接了外资制造业自上海的溢出。如今,汽车、集成电路、医药等多个产业的企业均同时布局上海及苏州。苏州不仅吸引着来自江苏省内的富裕买家置业，更在人才争夺战中具有极强的吸引力。

2020年，受疫情影响，住宅市场呈现前低后高的趋势。新房市场中，长三角和珠三角城市群表现较好，环渤海市场表现偏弱，中西部二三线城市和普通三四线逐渐分化。二手房市场中，核心一二线和强三线城市成交套数大幅增长，普通二线和普通三四线城市成交套数下降。我们认为，2021年住宅市场大概率仍会围绕长三角、珠三角和中西部核心城市，这种趋势短期内难以改变。

杭州是除四个一线城市外，住宅市场均价最高的城市之一。来自浙江省内的富裕买家及新兴科技行业和私募股权市场的行业新贵为杭州的高端住宅市场需求端提供了有力支撑。杭州高端多层住宅主要分布在钱塘江沿岸及武林、庆春等传统豪宅板块，这些项目凭借其对于零售和商业极高的连接性以及住宅本身的产品力吸引着杭州豪宅买家的注目。而在城市西部的西溪湿地周边则聚集了众多低密度住宅及高端别墅项目。在上城区及下城区的一手房均价达到已经达到约每平米人民币7万元，部分高端项目价格与上海高端项目价格看齐。跨过钱塘江，亚运会场馆的建设带动了钱江世纪城城市基础设施的快速发展，杭州向东展开的城市化进程未来料将助力钱江世纪城成为杭州住宅市场的主要的增长点。

2021住宅物业管理发展报告 住宅物业管理是最基础最广泛的物业管理形态。自19世纪60年代，在英国诞生出租房屋专人统一代管模式，现代物业管理行业产生并迅速推广。在我国，上世纪80年代由香港引入屋村管理经验，在住宅项目组建管理处实施专业化物业管理，并最先在广州和深圳试点,从沿海到内陆、开启中国物业管理行业发展序幕。 四十年来，随着我国城市化进程加速,房地产行业迅速发展，商品房销售和交付入住面积快速增长，住宅物业管理进入高速发展时期。从提供“四保一服”的基础服务，到服务创新构建社区增值服务生态圈。从传统人工服务模式，到智能化、数字化建设智慧社区全场景。住宅物业管理内涵不断丰富、技术更新迭代。 2020年新冠疫情发生以来,住宅物业服务企业坚守疫情防控一线,全力以赴投入抗疫工作，成为社区联防联控主力军。严密防控和社区人性化服务并举，保障疫情期间居民生活需求，协助社区开展封控管理、信息排查、物资配送。对居住社区进行全覆盖卫生消杀,做好隔离小区快递外卖接驳、急需物品药品采买，打通服务群众“最后100米”，充分体现出住宅物业管理在基层社区公共服务中的功能和价值。 “十四五”规划纲要强调提高城乡社区精准化精细化服务管理能力,构建网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的基层管理服务平台。行业领先的物业服务企业在住宅物业管理实践中，积极联合街道,社区基层政府，深化小区网格化管理模式,探索“多网合—”等精细化管理举措，助力提升社区精细化管理水平。 【更多详情，请下载：2021住宅物业管理发展报告】

“天津住宅市场热度持续下行，市场库存总量达近五年新高，开发商主动去库存成为趋势。一手住宅环城与远郊区域价格下探，而核心区价格则有所松动，以价换量成为市场主旋律，因此总体市场维持了一定规模的成交。”

为促进本地住宅市场长期稳定发展,深圳市政府在保障住房刚需和住宅价格监管方面做出了重大努力。具体而言,2021年8月29日,深圳重启第二批住宅用地集中出让,并在新一轮土地出让条件中下调了地块溢价率及住宅销售限价、进一步优化了土拍机制等。在此影响下,开发商竞地更趋谨慎。

短期国内外面临经济下行压力，2020年中国“宽货币、紧信用”政策促经济企稳回暖，楼市融资环境受“紧信用”影响较大，楼市小周期变化与回暖与之关联也较高。全球经济下行压力加大，此次美伊争端可能进一步推动美元指数下行，暂时为中国稳定发展赢得“窗口期”,增加未来中国货币宽松政策的操作空间。

宏观判断;土地市场;市场走势;预计政府将灵活调整土地出让策略，以保证完成年度土地出让目标。2019年《关于广州市2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告》显示，国有土地使用权出让收入预算微1276.7亿元，2019年上半年完成529亿元，完全按预算方亲，下半年仍将出让748亿元国有土地使用权。

随着房地产信贷收紧,上海楼市降温迅速，尤其是存量住宅，月成交量出现明显下降,价格指数环比跌幅不断扩大。

随着越来越多的人选择贷款购房,住房抵押贷款支持债券(RMBS)等产品数量及规模也有所增长。而对于开发商而言,随着近两年政府持续推行金融去杠杆、打压影子银行,融资难度日趋增加。部分开发商开始发行企业债券缓解融资困难。而随着时间推移，开发商偿债高峰也将在近一两年到来。

2021年第一季度,天津中心城区无新增服务式公寓项目入市。天津服务式公寓市场继续以吸纳现有存量为主，平均空置率环比下降3.8个百分点、同比上升1.7个百分点至22.3%;中心城区平均租金报价环比和同比分别上升1.2%和2.2%至人民币每平方米每月229.1元。第一季度全市商品住宅市场新增供应和成交量环比下降,但已恢复到19年同期水平,新增供应约为188万平方米,环比下降43.7%、较Q1/2019上涨4.3%;而成交量累计达232万平方米,环比下降35.2%、较Q1/2019上涨4.4%。

2021年非中介成交份额位居第一。上海新房摇号新增“积分制”入围环节，部分家庭通过将名下房产在亲友之间转移获得更高的入围积分，此类行为增加导致非市场行为交易占比大幅提升。

2021年第四季度,各开发商加速推盘、积极促销,北京一手商品住宅市场供应充足。其中,一手普通住宅市场新增供应面积达210.5万平方米,环比上升7.9%，同比下降9.7%。但受调控政策等多重因素的深度影响,潜在购房者观望情绪较为浓厚。第四季度，—手普通住宅成交动力不足,成交面积为181.6万平方米,环比下降8.7%，同比下降20.3%。回顾全年,北京住宅市场上半年火热、但下半年骤冷,尽管年末信贷环境有所改善,但市场成交量并未就此反弹,因此造成2021年第四季度住宅市场的成交量进一步下降。