房地产市场仍呈现弱复苏状态，但无论销售动能还是投资开工动能均有所回落，政策上主基调不变但微调持续发生，短期将继续支撑板块的估值修复。我们继续看好现金流和业绩较为确定的物管行业和优质地产开发商两大主线。

单月销售面积和销售金额增速均有所下降。土地市场继续回暖，各线城市土地市场依然分化。新开工和施工面积增速回落，竣工持续修复。开发投资缓步下行具有韧性。房企资金面稳定

2019年销售韧性较强，预计2020 年销售同比增速1-2%，2019年全年土地市场总体低迷，新开工和施工超预期，2020年竣工将继续修复，2019年开发投资超预期，预计2020年增速6-8%，房企资金面稳中向好，2020年融资端或迎来边际改善。

11月销售维持两位数增长，累计涨幅扩大。11月销售均价为9865元/平方米，同比增长5.9%，前值为7.5%，环比增长-0.1%，前值-1.9%。1-11月，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%。1-11月，商品房销售金额148969亿元，同比增长7.2%，累计销售增速进一步扩大。年末开发商积极推货，11月销售实现超预期增长，销售韧性继续被验证。但是也要看到销售均价继续环比回落，随着需求的逐渐释放，我们认为年末市场将进入一个平稳期，叠加去年的高基数，价格上涨逐渐温和，销售增速逐渐平滑。

开年销售表现强劲，未来将平稳发展。2021年1-2月，商品房销售面积17363万平方米,同比增长1.05倍,较2019年1-2月份增长23.1%,两年平均增长11%;商品房销售金额较2019年1-2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%,销面及销额两年平均增速均创2018年以来新高。考虑到LPR连续10期持平，并且2月份我国首套房贷利率较上月上涨4BP至5.26%，房地产贷款集中管理制度下部分银行按揭贷款额度受限，未来可能会部分影响需求的释放。

本月市场整体趋弱，销售与投资均呈回落趋势，竣工单月改善显著，但进入2020年房企迎来融资窗口期，仅1 月上旬就有19家房企宣布拟发行美元债合计近90 亿元。同时央行强调建立房地产金融长效机制，房地产金融的稳定将进一步推动行业优胜劣汰。