2021武汉市物业管理行业发展报告 加强政策引导《武汉市物业管理条例》明确要求持续推进“红色物业”建设；强化将物业管理融入城市基层社会治理。《武汉市物业服务收费管理实施细则》明确了一星级至五星级住宅前期物业服务收费政府指导价标准。 武汉市2074个老旧小区全部选定物业服务模式，实现物业管理全覆盖。截至2020年12月底，全市已启动684个老旧小区改造(面积2372.43万m、31.1万户)，基本完成改造383个小区。 打造“红色物业”武汉作为“红色物业”的起源地，全力打造“红色物业”“红色业委会”，将党的建设与社区物业管理工作相结合，推动“红色物业”工作在全市实现全覆盖，并且总结经验、听取民众呼声，将红色物业工作向纵深发展。 疫情期间，武汉市2000多家物业服务企业，十四多万物业人共克时艰，为全市3000多个小区，近2000个商业写字楼、医院、学校和工业园区筑起防疫堡垒，守护千万业主的安危，为打赢疫情防控阻击战发挥了重要作用，充分彰显了武汉市物业行业的无畏与贡献，责任与担当，使命和价值。 经营管理人员:操作人员数量呈“二八”分。其中经营管理人员中，管理员(主管)占比最高，达79.52%；操作人员中，秩序维护人员占比最高，达39.19%。 【更多详情，请下载：2021武汉市物业管理行业发展报告】

物业服务人受业主的委托，按照相关法规以及《管理规约》和物业服务合同的约定，在物业管理区域内设立独立核算的物业管理服务机构，对物业共有部分提供房屋建筑及其配套设备设施和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等基础管理服务，同时对区域内业主和物业使用人提供社区生活特约服务的经营性活动。

本文阐述了物业管理行业发展的内外部环境，分析了行业发展的整体状况及未来展望。

回眸四十年发展，从摸索前行到大步向前，物业管理行业发生了重大的变革。

2021住宅物业管理发展报告 住宅物业管理是最基础最广泛的物业管理形态。自19世纪60年代，在英国诞生出租房屋专人统一代管模式，现代物业管理行业产生并迅速推广。在我国，上世纪80年代由香港引入屋村管理经验，在住宅项目组建管理处实施专业化物业管理，并最先在广州和深圳试点,从沿海到内陆、开启中国物业管理行业发展序幕。 四十年来，随着我国城市化进程加速,房地产行业迅速发展，商品房销售和交付入住面积快速增长，住宅物业管理进入高速发展时期。从提供“四保一服”的基础服务，到服务创新构建社区增值服务生态圈。从传统人工服务模式，到智能化、数字化建设智慧社区全场景。住宅物业管理内涵不断丰富、技术更新迭代。 2020年新冠疫情发生以来,住宅物业服务企业坚守疫情防控一线,全力以赴投入抗疫工作，成为社区联防联控主力军。严密防控和社区人性化服务并举，保障疫情期间居民生活需求，协助社区开展封控管理、信息排查、物资配送。对居住社区进行全覆盖卫生消杀,做好隔离小区快递外卖接驳、急需物品药品采买，打通服务群众“最后100米”，充分体现出住宅物业管理在基层社区公共服务中的功能和价值。 “十四五”规划纲要强调提高城乡社区精准化精细化服务管理能力,构建网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的基层管理服务平台。行业领先的物业服务企业在住宅物业管理实践中，积极联合街道,社区基层政府，深化小区网格化管理模式,探索“多网合—”等精细化管理举措，助力提升社区精细化管理水平。 【更多详情，请下载：2021住宅物业管理发展报告】

1981年，中国大陆首家专物业管理公司在深圳成立，对当地一商品住宅小区实施专业化管理，这标志着中国物业管理行业的商业化进程就此开始。随后的十年里，住宅物业管理不断成熟，期间见证了1985年深 圳市房地产管理局的组建。商业物业管理也逐渐起步。1992年，广州世贸中心委托第一太平戴维斯和广州珠江酒店管理公司共同管理，属于最早一批使用专业物业管理的甲级写字楼。

公司积极促进“装饰+物业”协同共进，战略目标明确，未来将继续开拓物业管理行业资源，多策并举，做大做强物业管理板块：2020年8月公司收购嘉泽特100%股权，间接持有科技园物业51.63%股权，实现并表，业务范围正式延伸至物业板块。2020年公司营收55.8亿元，物管业务贡献收入1.22亿元，占比2.2%，开始贡献业绩。此外2020年参股企业赛格物业与嘉泽特投资的控股子公司科技园物业完成分红0.4亿元及0.5亿元。一方面，装饰板块对物业公司承接物管业务赋能，公司多年发展承接的装饰工程项目类型覆盖范围广泛，包括办公楼、商业建筑、高档酒店、普通住宅等，装饰业务经验丰富，能够为物业公司拓展物业项目提供整体设计和工程服务，具有流程化、信息化等优势；另一方面，物管公司对在管项目的后续维护和二次更新中可为装饰板块进行导流，特别是一、二线城市中，物业环境离不开装饰的专业服务，此外物业公司能够在现有装修服务之外为同客户提供增值延伸服务的平台，两者结合有利于促进城市微更新、老旧小区改造等业务推进。此外，支持物业管理行业发展的政策持续出台，经过一系列的迭代发展，物业管理已经不止是传统印象里的保洁、绿化、安保等小区基础管理，而是更广泛的基于城市生态空间的管理与运营，从空间布局来看，社区是城市生态空间中的一部分，而商业、写字楼、园区、道路、医院等同样也是其中的重要组成部分，另一方面，它们也不是互相割裂的，人的需求把空间链接起来，新一代的物业管理即旨在将这种多层次需求和空间有机结合起来，更好地满足人的需求。从这个方面看，公司具有前瞻性的集聚布局物业领域，旨在实现装饰和物管在业务、地区、财务和客户群体等方面协同共进的战略目标，未来发展的潜力巨大。根据公司在深交所互动易上对投资者的答复显示：物业管理是公司进入存量市场的重要入口，公司未来会继续开拓物业管理行业资源，做大做强物业管理板块。彰显公司对发展前景的信心，未来有望实现较大突破。

国务院全面推动老旧小区改造，强调鼓励市场化力量参与，多地不断推出物业管理条例及物业服务收费新规，加强社区党建发挥党的统领作用；山东引导物业服务企业品牌培育、保护和发展，7月物业板块跑赢指数，月末板块总市值达4814亿，金融街物业、弘阳服务、正荣服务挂牌上市；金碧物业、融创服务拟分拆上市，企业新增披露收购事件2起，较上月有所降低，企业项目拓展积极，非住宅项目业绩亮眼，物企跨界合作动作频频，延伸企业服务能力，企业强强联合成立合资公司，拓展服务边界，物业服务企业继续携手科技公司，加码智慧物业建设，物业服务企业举行半年度工作会议，部署下半年业务发展重心。

物业管理指对房地产的营运、控制及监管。物业管理亦包括对购作及用作兴建、维修、维护可交付物业的其他配套资产的管理。物业管理服务公司一般提供该等服务：物业管理服务、交付前及顾问服务及增值服务。

物管行业进入黄金发展期，“新”变化不断涌现。2020年资本市场迎来史上最大规模上市潮，全年共计18家公司赴港上市。目前头部物业公司已基本完成资本市场布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市进程或受阻。随着板块稀缺性降低及行业的加速发展，物管公司的估值水平逐渐分化，关联公司实力雄厚、品牌力强、业务拓展增速快的公司更能得到市场的认可。行业处于快速扩张阶段，头部企业市占率稳步提升，实现高营收+高增长；企业进行全国化布局趋势，聚焦城市群；高业绩指引提供确定性，科技赋能加速行业发展。

我们设计了一份关于物业管理企业日常运营服务满意度，品牌忠诚度，品牌美誉度，提价接纳度，增值服务评价等指标的调研问卷。我们得到或验证了一些有趣的结论。结论1：即使受访者所居住的小区偏中高端，位于一线城市较多，但仍有一半业主想要换掉现有的物业管理服务商。越是物业费低廉的小区，业主越不满意于现状。物业管理行业是一个罕见的，存在大量消费者“无奈且不满”，希望更迭供给方的行业。结论2：日常提价是很难被接受，但在物业管理权易主时，业主大概率接受提价。结论3：增值服务和基础服务的被动特点存在矛盾，业主一般不爱被打扰。但也存在万科物业这样可以实现和业主强连接的品牌。

在现代服务业的引领下，物业管理行业正在经历蜕变。行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外，开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展。物业企业可以纵向介入房地产产业链，也可以横向整合社区资源，契合了产业升级和消费升级。“物业能做的事情还有很多”是投资物业行业的重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。