本文探讨大数据与行业结合的技术趋势、场景应用、前沿案例。 旨在加速企业数字化转型、助力行业生态建设，打造更智能的世界。北京微瑞思创CTO周像金受邀参加智能数据服务分会场，并在峰会上分享了大数据在商业地产行业中的应用的相关经验与见解。

第一章：商业地产数字化转型的挑战和机遇第二章：商业地产消费者认知与交互重构第三章：商业地产数据运营与商业循环第四章：商业地产数字化转型的战略形态与变革路径

受疫情冲击，商业地产市场承压，聚焦核心城市、创新商业场景，资本并购与整合推动规模提升，线上线下融合发展，数字化与精细化运营推动转型升级，商业地产已进入4.0时代，而疫情后的新常态以及互联网技术的新应用，将加速商业地产形成新的行业发展格局。商业地产企业将更多思考如何构建全渠道运营模式，实现智能转型等，以抓住经济的风口，并实现自身价值的提升。

经济增速放缓、中美贸易前景未明、商办类项目限购政策及电商市场崛起等内外部因素,对商业的冲击愈发强烈,商业地产行业变革压力愈发迫切。

商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理，借助于DataEdge的大数据开发，我们详细分析了商圈、人口等，看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式。

商业地产具有良好的资产配置属性，收益率稳定，波动率小，夏普比率高于十年期国债和上证综指。过去五年内，上海甲级写字楼夏普比率为0.51，十年期国债为0.31，上证50为0.22；季度平均收益率上证50最高，为3.53%，其次为上海甲级写字楼2.95%，十年期国债为1.49%。

近年来我国经济增速逐步放缓，经济结构调整与转型升级进入关键时期，商业地产所面临的去库存和转型压力也不断加大。2020年突如其来的“新冠肺炎疫情”对宏观经济造成明显冲击,短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临困境。但随着疫情防控工作常态化，以及疫苗接种工作的稳步推进，社会经济持续复苏，居民的消费信心逐渐回升，商业地产也随之逐步恢复。面对逐渐复苏的市场环境，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。从市场表现看，商办市场投资缓慢增加，土地供应收缩;商圈(购物中心)租金恢复上涨，但商业街商铺租金仍小幅下跌;写字楼市场需求回温，但由于短期供应增加，库存相对充足，租金基本保持平稳。从企业表现看，头部企业布局聚焦重点城市群与都市圈，加快轻资产与数字化运营，融资渠道有望拓宽。

一般而言，商业地产的估值方法分为四类：FCFF 折现、NOI/Cap rate、PFFO 和PE。在本文中，我们通过对后三类估值方法在中国内地、美国和中国香港地区三地市场的实证运用进行分析，尝试将上述三类估值方法统一成可比 PE 估值，期望能借鉴用于形成我国商业地产的合理估值区间。

我们复盘了过往全球宽松周期，以美国为例研究发现各大类资产中，国债、REITS、黄金和商业地产收益率按顺序大幅跑赢，国内则是黄金、房价和国债大幅跑赢，其中，历史表明商业地产在宽松周期中高收益优势及抗通胀能力突出。