建设全球科创中心是上海市的重要战略目标，也为上海承载高新技术研发中心和先进制造业总部提出了高标准的要求。为了洞悉未来发展机遇，高力国际全新定义了上海市产业园区，并建立了包含三个层级(核心子市场、成熟中子市场和独立园区项目)的市场体系。

由于产业园在信托基金领域逐步开放以及产业园区市场较高的抗风险特性，越来越多投资者和开发商留意产业园区的机会。2020年8月，发展改革委印发了关于不动产投资信托基金（REITs）试点申报的通知，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展资产证券化试点。另一方面，因为产业园区的主要租户为信息技术和生物科技公司，这些企业在2020年上半年的逆境中稳定发展，抵消部分中小企业收缩对产业园区的影响，所以产业园区市场仍然表现坚挺，空置率不升反降。至2020年上半年，从存量来看,广州的成熟产业园区主要集中在番禺，天河和黄埔三个区。在国际生物岛-国际创新城片区中的思科智慧城（番禺区），在广州北站-空港片区中的神山轨道交通装备产业园（白云区），面积合共占到2020年至2023年产业园区的新增供应总量的34%。这两个新兴产业园区均有着政府清晰明确的发展规划。我们预期，在未来五年里，随着交通设施和周边配套的完善，这两个区域将加速发 展，成为广州成熟产业园区。

《上海产业能效指南》自2004年6月发布实施以来，对指导本市产业能效提升、产业结构优化发挥了重要作用。“十三 五”时期，上海工业节能目标是“用能总量下降180万吨标准煤耗，单位工业增加值能耗下降15%”。截止2017年底，本市规上工业用能总量较“十二五”末下降202万吨标准煤耗，单位增加值能耗累计下降10.9%。工业节能降耗成效显著。

北京自贸区新政将会对北清路和亦庄子市场带来长期利好，但仍需持续关注具体落地实施细则。虽然整体市场依然处于高供应量和高空置率的环境下，但子市场的表现已经开始出现了明显分化。业主:市场价格竞争依然会持续，建议持续关注新增需求持续性较强的互联网科技类企业。租户:整体市场租金依然处于下降通道，2021年可能是未来五年最好的进行办公空间调整的机会窗口期。

根据国家统计局公布的《战略性新兴产业分类(2018)》，生物医药产业是中国战略性新兴产业之一。生物医药产业高技术、高投入、高风险、高附加值、长周期、多学科交叉的特点，决定了其聚集化发展的特性。以园区的形式聚集，可帮助生物医药企业快速获取技术、资金、人才等资源，从而促进其成长。 目前，世界各国均高度重视生物医药园区的发展，并形成了诸多生物医药聚集区。我国生物医药产业形成了长三角区域、珠三角区域以及环渤海区域三大产业集聚区，此外，中部地区的河南、湖北，西部地区的四川、重庆也展现出良好的产业基础。生物医药园区凭借其在产业聚集方面的独特优势，在汇聚技术、资本、人才资源，促进成果转移转化等方面发挥着不可替代的重要作用，并逐步成为我国生物医药产业发展的重要载体。

区块链行业的快速发展，吸引了大量创业者和资本的不断涌入，国内各地方政府也开始将区块链技术作为经济发展的新动能。在各地相关政策扶持之下，区块链产业园迅速在全国拔地而起。

2021年第一季度，上海市产业园区租赁市场需求强劲，助推租金触底回升。我们预计全市平均租金将继续保持上升势头，因此，有扩张或搬迁计划的租户应尽快寻找机会并考虑签订较长期的租约，以锁定当前的优惠租金水平。

产业园区在区域开发建设、产业培育及区域资源调配与整合方面承担重要作用，需要资金不断投入持续提高产业园设施、配套和服务水平以利企业发展。同时政府采取统一管理，可售资产减少，租金收入成为主要投资回报。因此资金投入密集、投资期长。而发行REITs可以缓解这一矛盾，加速扩张并提高产业园设施和服务水平，构建产业园区全生命周期管理。

2020年第二季度，不少租户重启扩租计划并积极签订新租约，推动上海产业园区市场的净吸纳量回升。我们预计市场需求将在2020年下半年继续回弹，科技和医疗健康领域的需求尤为强劲。我们建议有扩租或搬迁计划的租户尽快寻找机会，以锁定目前较优惠的租金，因为我们预测租金有望在明年重新步入上升通道。

与中国巨大的半导体消费能力形成鲜明对比的是，仅有10%的收入是由中国本土半导体企业创造的，而这些企业的半导体技术至少落后于其国际竞争对手两代以上。当前，在政府多项政策的推动下，加上研发力度的加大以及大规模的资金投入，中国的半导体企业正在迎头赶上。

在过去的十多年，随着外国直接投资资金不断涌入北部，海防市迅速成为焦点，它提供给企业畅通发展全球业务的基础，同时创造了可预见的机遇。基于该背景下，该报告将重点分析海防市如何加速成为国际认可的工业贸易中心和越南北部发展的驱动力。

上海产业园区租赁市场在本季度继续复苏，净吸纳量环比大增27%，超过疫情前2019年第四季度的净吸纳量水平。核心子市场的平均租金表现稳定，而成熟中子市场的平均租金则环比下跌1.3%，因其业主普遍关注空置率问题且希望延续较好的去化态势。在此背景下，全市整体租金环比微跌0.6%。