“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现，2020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源，“三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润来源，“三道红线”后房企投资被迫降速，苦修内功、提升经营杠杆成为企业短期调整的突破口。融资端加强现金流管理、探索多元化融资；投资端转向防风险为主的布局调整；销售端加快销售回款，“三道红线”后房企短期策略调整将加快全国销售面积的增长，推动2020年至2021年全国销售面积进入上行周期。而打折促销现象的增多，将放缓全国销售价格上涨，预计至2021年底过渡至价格周期上行，从国际视角来看，2022-2029年弱美元周期下，资金流入高回报的发展中国家，中国面临外汇流入压力增加，将通过紧缩信贷的方式对应外汇占款增长。“三道红线”进一步实现经济与楼市的切割，避免房地产挤占实体经济信贷。而房企将面临长期融资紧张的环境。

8月以来影响板块的因素主要来自短期流动性冲击和“三道红线”的影响，四季度来港股通对物业板块配置水平下降，但目前仍超配0.54个百分点，“三道红线”后开发商静态现金缺口/2020年前11月销售为19.1%；对竣工影响较小，板块内优质公司合理PEG在0.85X，重申永升生活买入评级。

近年来随着地方债的大幅扩容，地方政府付息压力明显加大，关注财政重整风险。2016年88号文规定“市县政府年度一般债务付息支出超过当年一般公共预算支出10%的，或者专项债务付息支出超过当年政府性基金预算支出10%的，债务管理领导小组或债务应急领导小组必须启动财政重整计划”。43号文之后，地方政府举债的唯一合法途径为发行地方政府债券，近年来随着新增债额度的不断扩大，地方债存量规模从2015年末的4.83万亿迅速增长至2020年9月末的25.37万亿，地方债年度付息压力不断加大，导致地方政府债务付息支出占比持续提升，专项债务尤为明显。全国地方政府专项债务付息支出占比从2015年的0.07%增至2019年的2.99%，尽管距离10%的上限仍有较大空间，但市县之间分化明显，不排除部分区域触及财政重整的风险。

工程进度影响收入结算，结转项目毛利偏低。2020年，受疫情、拿地成本偏高等因素影响，房企整体营收增速下滑8.1pct至16.5%、整体归母净利润增速下滑11.7pct至2.8%。归母净利增速低于营收增速，主要系房企在2016-18年获取的低毛利项目集中进入结算期，整体盈利能力有所下滑(平均毛利率下滑4.1pct至25.2%)。

再生铝是铝产业的重要组成部分，降耗优势明显。与生产等量原铝相比，再生铝能耗仅为前者3%-5%，生产1吨再生铝可节3.4吨标准煤，14吨水，减少固体废弃物排放20吨，伴随资源日益紧张，环境治理成本提高，再生铝生产优势明显。我国再生铝行业规模与发达国家差距显著，未来发展前景广阔。2019年国内再生铝产量达到715万吨，相当于原铝和再生铝总产量的19.29%，近年来国内废铝回收量占比逐渐提高，铝回收量呈现快速增长态势，但与国际水平仍有较大差距。发达国家对铝资源再生的开发研究起步较早，废铝资源较丰富，废铝回收体系和法规相对完善，废铝回收情况较好。自2002年起，美国再生铝产量超过原铝，并持续增长，占供应总量比例已接近40%，2017年美国再生铝产量约占总产量的81%。邻国日本再生铝产量占总产量比例高达100%。碳中和背景下，国内电解铝产能逐步接近产能红线，再生铝地位凸显。目前，全国电解铝企业建成产能规模4320万吨/年、开工率增至91.6%。中国有色金属工业协会正在配合相关政府部门制定的《中国电解铝行业碳排放达峰行动方案》，预期电解铝产能4500万吨“天花板”将严格可控制，甚至下降。在碳中和及“双控”背景下，因再生铝碳排放显著低于原铝排放，再生铝占比有望继续抬升。预计“十四五”期间再生铝回收体系将会进一步完善，废铝回收效率和集约化程度将会大幅上升。再生铝产业在政策规制和市场竞争的双重作用下将会重新洗牌，由目前的小而散，向龙头企业带动骨干企业模式转变，并向具有交通优势的内陆地区和海运优势的沿海地区进一步聚集。再生铝行业盈利能力有望增厚。2021-2025年，我们预计再生铝行业营业收入增长有望提升至15-20%的水平，按照15%的增速预计2022年再生铝行业营收可达474亿元。伴随国家政策对于行业的利好，行业加速整合以及回收体系的逐步完善，行业毛利率有望提升至1%以上，行业领先企业的净利润增速有望保持在30-35%的水平，按照30%的增速预计2022年再生铝行业净利润可达35亿元。

上周申万房地产板块收于3831.77点，累计下跌0.75%，同期上证综指累计下跌1.40%，深证成指累计下跌3.58%，沪深300累计下跌2.21%；横向对比，板块表现位于上游。

中央层面“房住不炒”基调不变，地方层面一城一策，多地出台人才引进、户籍宽松政策，但6-7月房价上涨较快的热点城市纷纷收紧调控，8月“三道红线”开启因企施策的精细化管理，标志着行业过往依靠加杠杆“弯道超车”的时代画上句号，行业风险可控，朝着平稳健康的方向发展，资产负债表健康的企业迎来金融资源分配的红利，获得新的发展优势，估值性价比尤其凸显。我们相信“三道红线”是估值分化的起点，因为过往成长性掩盖了所有缺点，高负债的的房企ROE和股价表现反而更好。然而随着有息负债增长受限，真正具有良好经营、盈利、控负债能力的企业浮现出来，因而精选高质量ROE房企是我们2021年的年度策略，我们对并表项目调整可比利润率、多元拿地能力、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、经营杠杆、有息杠杆等指标对top40房企进行综合比较、分析与评分，发现头部公司之间的运营能力仍有较大差距。新城控股、中海、龙光、华润置地、金茂集团在高质量ROE评分中表现出色，建议关注。

市场表现：本周申万房地产板块收于3985.09点，累计下跌1.16%，同期上证综指累计下跌0.06%，深证成指累计下跌0.61%，沪深300累计下跌0.59%；横向对比，板块表现位于中下游。公司动态：10月，招商蛇口实现销售面积122.24万方（同比+41.71%），实现销售金额260.30亿元（同比+52.57%）；阳光城实现销售金额228.15亿元（同比+63.0%），销售面积146.14万方（同比24.8%）。行业新闻：11月11日，用益信托最新统计显示，10月68家信托公司共发行278只490.3亿元房地产集合信托产品，相较9月444只673.6亿元的融资规模，锐减了27.2%。

板块营收微弱提升，业绩表现结构性分化，特色房企表现占优，销售持续恢复，TOP10-20集中度提升明显，物管行业业绩亮眼，盈利能力持续走高。

自2020年8月三条红线政策推出已时隔近一年，当时的踩线房企如今都发生了哪些变化？在“三道红线”、“贷款集中度”、“两集中”等多维度监管下，这些踩线房企能否突围？亦或是再度“暴雷”？本文主要以2020年中报连踩三条红线的14家Top50房企为观察对象，来分析它们近一年的变化和经营动作，进而预判其未来信用变化趋势，同时挖掘投资机会。

三条红线”管控政策之下，财报中的房企负债问题有所缓和。踩线问题较严重的房企变化动力越强，不过也有部分房企面临调整难度过大的压力。对于仍处于红色档位的房企，今年在政策限制方面影响的再融资压力或更明显，其中小型房企占比更高。2）“三条红线”中不同指标改善难度有差异。剔除预收账款的资产负债率改善

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。此项政策是继“三道红线”和“两道红线”等金融监管措施之后，土地端的又一重要新政，是实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要保障，将对房地产行业产生深远影响。

需求端:解铃还须系铃人，需求回暖才能带动行业整体回暖，使房企内部造血能力逐步修复，当前中央降息引导房贷利率下调+地方因城施策托底市场预期，但市场底部还未显现，而过往宽松周期经验显示，需求端政策的进一步打开方 能加速市场底部的出现。我们认为，2022年需求端矫枉过正的城市会率先放松需求端政策。供给端:当前供给端政策主要分为土地两集中供应、银行两道红线及预售资金监管、房企三道红线。我们认为，2022年供给端政策的演变路径大概为:两集中土地供应向能拿地的房企做适度，"妥协”、个人按揭贷款和开发贷逐步恢复正常水平、各地预售资金监管会纠偏和规范化、并购贷不计入三道红线助力行业产能优化。

回顾2020年房企的融资情况，信用债融资规模上总体呈现“前高后低”的走势。年初由于疫情的爆发，融资监管政策有所放宽，房企迎来融资窗口期。此后随着“三道红线”的设置和下半年偿债高峰期的到来，房企的净融资规模连续5个月为负，房企的融资形势不容乐观。总体来说，2020年对于房企来说是融资政策变化较大的一年，由于疫情的扰动和“三道红线”的设置，融资政策经历了由松到紧的变化。

近日市场消息称监管机构即将针对房企融资管理再升级，设置三道红线，监管更为细化，重点控制企业的有息负债的增速。对于房企来说，应调整企业战略，保障企业流动性水平，实现高质量发展。

2020年新房和二手市场销售额都实现了正增长，表现优异，其中新房增长11.5%，二手增长6%。二手交易额占比较前一年下降1个百分点至31.6%。2021年开始深圳、上海、杭州都相继加强了房地产调控政策，同时银监会继针对开发商的三道红线后再次对银行房贷比例设置两条红线。2021年对需求的韧性和居民购房支付能力将再次形成考验。判断在部分城市房价还会惯性上涨，但成交面积可能会受到压制。预计全年新房成交金额增长8%。二手房交易额增长4%。

2020年极为不凡，这个庚子年给整个世界带来太多改变,从国际到国内，从政治到经济,其中有些改变的影响将是深远的。而对于中国的房地产行业，在经历短暂停摆到快速修复过程中，“三道红线”的规则或许挑战了行业过去发展的底层逻辑。由于国情的特殊性,带来房地产行业的发展趋于非理性繁荣,而在“房住不炒”的坚定立场和因城施策、因企施策的调控浪潮中，房企试图在行业转轨中寻找新的发展契机，由此2020年的房企财报尤为关键，不仅是疫情后的首张成绩单，更是“三道红线”后的首次财报披露。

《养老机构服务安全基本规范》系我国养老服务领域第一项强制性国家标准，标志着我国养老服务标准体系的基本形成，明确了养老机构服务安全“红线”，将有利于防范、排查和整治养老机构服务中的安全隐患，推进养老服务高质量发展。

4月23日，国家互联网信息办公室、国家市场监督管理总局、国家税务总局、国家广播电视总局等七部门联合发布《网络直播营销管理办法（试行）》。《办法》对直播间运营者和直播营销人员的直播营销行为划出8条红线。

“三道红线”下房企降杠杆迫在眉睫。8月20日，房地产企业座谈会召开，监管层要求与会的12家的房企9 月底前交出降负债方案。地产行业的高杠杆率既有内部原因又有外部原因，而在“房住不炒”基调下，房企降杠杆为大势所趋。