2020年底，我们曾提出“价格锚重塑效应持续，外溢势能进一步积聚向周边迸发“。回首2021年上半年，市场走势基本验证我们的预判。站在“十四五”新起点，2021年以来，广东市场呈现出以下特征：多地信贷全面收紧，对市场影响面较广；核心调控力度大，价格锚上升动力减弱：广深在人才落户购房、限价、信贷投放等多维度收紧，价格继续上升动能不足；外溢区市场势能现分化：外溢区并未进入“一荣俱荣”状态；内生需求进一步聚焦：更关注核心优质资产配置；地市预期高于楼市：广佛惠等城市高价地对楼市带动效果有限。站在2021年下半年新起点，核心及外溢市场将以稳字当先：限价政策对市场运行具有“保温”效果；信贷、人才购房等政策收紧，但优质土地出让、优质项目入市，限价并未“一刀切”，对市场预期将形成一定支撑；粤东西北普通三四线前期存量未明显消化，整体依然将呈现较长时期的横盘状态，但在优质配套资源集聚，城市规划聚焦发力情况下，部分板块、部分项目价值凸显，横盘下仍存分化。