宏观判断;土地市场;市场走势;预计政府将灵活调整土地出让策略，以保证完成年度土地出让目标。2019年《关于广州市2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告》显示，国有土地使用权出让收入预算微1276.7亿元，2019年上半年完成529亿元，完全按预算方亲，下半年仍将出让748亿元国有土地使用权。

中国人民银行于2019年8月实施新贷款利率(LPR)机制，然其对广州住宅销售市场影响甚微。截至2019年9月末,广州市个人房贷利率上浮至5.34%。受银根收紧及购房者观望情绪渐长影响,市场去化放缓,季内一手住宅销售市场成交量有所下滑。第三季度广州市住宅市场新增供应环比上升46.3%，至约190万平方米。广州一手住宅销售成交量环比下降7.8%，至约189万平方米。

2020年8月，中国人民银行、住房城乡建设部共同制定俗称“三道红线”的新规。政策传出后,诸多重点房企已开始通过降价销售及加速推进项目销售活动等策略以促去化。2020年9月，广州市政府颁布“66条金融举措”,试点允许港澳居民将其在粤港澳大湾区内地购买的自住住宅抵押给港澳银行。第三季度,广州一手住宅市场供应面积达279.7万平方米,环比增长37.8%;成交面积环比增长40.7%，至213.4万平方米。季内,全市一手住宅市场成交均价环比增长0.4%，至人民币每平方米31,683元。

市场逐渐走出“四季度”的低迷，成交低位回升；但整体宏观环境以及国内流动性仍然制约市场购买力释放，叠加新增供应总价上升的影响，供需矛盾难有实际性的改善，预计2020年广州市商品住宅市场全年成交规模持平2019年，难有明显上升；一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显，地价成本高，价格下调空间有限（局部区域除外）；大型房企得益于自身雄厚的资本实力及土地储备，往往掌握区域的定价权，行业集中度预计将进一步提高。在市场逐步走稳的同时，由于不同区域经济发展水平、供求关系、规划实施力度以及政策的差异，分化依然存在。

截至2021年第三季度末,广州一手住宅市场成交均价环比下降4.0%至人民币每平方米38,358元。2021年第三季度,随着两个新项目的入市,广州服务式公寓总存量上升至3,530套。

自2020年一月末以来,新冠肺炎疫情令一、二月广州经济及住宅销售、租赁成交大幅下滑。广州一手住宅销售市场新增供应环比下滑31.8%至约144万平方米。由于多数买家因经济不确定性加剧及疫情影响转持观望情绪,住宅销售市场去化趋缓。季度内,广州一手住宅成交量环比下降49.4%，同比下降44.1%至约130万平方米。

由于限购政策和信贷审批力度仍保持收紧状态，广州住宅市场之政策环境利空大部分开发商和投资者。尽管市场仍然可见被抑制的投资及居住需求,但是2018年第四季度广州住宅销售市场的去化能力却有所放缓。同时,由于第四季度是假日季,也是惯例的租赁市场淡季，受其影响，广州服务式公寓市场与上季度相比表现相对平静,全市空置率有所上升，平均租金有所下降。

2019年第一季度广州市住宅市场无新政颁布,政策调控环境整体维系不变。此外，与国内其它城市不同，本季广州地区的银行贷款利率基本维持不变。总体而言,受季节性因素影响，广州住宅销售市场整体表现相对平静。这主要归因于一月至二月因春节而延长的交易活动和决策过程,进而导致期内相对平稳的市场表现。

自2019年5月中国保监会对流入房地产企业的非法资金整治行动起,大部分开发商的融资渠道收紧。个人房贷利率于低位徘徊,维持在5.2%。2019年第二季度广州新建住宅销售市场共录得约130万平方米新增供应入市。2019年第二季度,广州新建住宅销售市场成交量环比上涨21.5%，至206万平方米。新建住宅成交主要集中在以刚需客户为主的黄埔区及南沙区。

2020年上半年，广州住宅销售和租赁市场受疫情影响短暂停滞,而后在下半年显著反弹,第四季度两市场继续向好。其中,销售市场极富韧性,因疫情压抑的需求在下半年持续释放，一手住宅销售市场成交价量齐增;尽管租赁市场一定程度上受入境管控政策负面影响,但市场租赁需求自第三季度始现反弹,并于第四季度持续恢复。

广州住宅市场交易量自2017年二季度起迅速下滑，大量潜在住宅买家在去年限购升级后失去购房资格。与此同时，房贷利率在过去一年提升超过20%，进一步抑制买家的购房热情。另外，银行加强对贷款购房者财务状况的审核，以筛选出更优质的房贷客户。诸多调控政策的实施使住宅销售市场显著降温。

尽管广州仍继续执行从紧的限购政策以抑制投机性投资需求，广州的整体住宅成交量和价格仍然保持稳定。在历经因“3.30”住宅限购政策(“2017-3.30政策”)颁布后所致的观望期之后，部分购房需求再度回归市场。由于包括快速路和地铁等公共设施网络的完善、较优的生活环境、以及相对便宜的住宅均价等因素的作用下，包括南沙和黄埔在内的郊区住宅物业销售市场更显活跃。

广州住宅市场趋向中心城区和城郊区域空间均衡发展，产品从纯销售物业向发展长租市场的多样化渠道发展。2017年，广州两个非限购区域',增城和从化，市场成交份额共达33.9%。较低的销售价格和日益完善的交通便捷度助推区域销售热度。另—方面，区域发展离不开政府的支持——大规模土地供应得到释放，以优惠政策推动知名企业落户等。

在有效疫情防控下,复工复产持续开展,2020年第二季度广州经济活动有所改善。货币宽松政策增强了市场流动性,第二季度贷款基础利率(LPR)较上季度下调。根据融360的数据,6月广州平均首套房贷利率最低至4.96%。广州住宅市场季度新增供应面积环比增长124.49%，至292万平方米。一手住宅市场总成交面积环比增长104.8%,至237万平方米。

在第四季度,南沙、花都和黄埔各区政府放宽了区内的住宅限购政策,以期吸引市中心区域的购房需求并支持人才计划的发展和落实。由于九月和十月期间市场去化疲软加之价格增长承压，发展商放慢推盘进度,以期在下季度推盘加售，获取更高的财务回报。季内，广州限购九区一手住宅新增供应量环比下降26%，同比下降53.7%，至约140万平方米。第四季度，广州的一手住宅成交量较第三季度维稳,但与2018年同期相比下降10.3%，至约190万平方米。