2021年第一季度市场共有13笔大宗成交,合计成交金额达人民币128.4亿元，同比下降51%,另有多笔成交在双向框架协议或尽职调查阶段。产业园区租赁表现令人满意，投资者继续关注位于成熟市场中的产业园区投资机会。本季度有五个产业园区项目成交,合计金额达人民币52亿元。长期投资者和自用买家仍是市场上最活跃的买家类别。中泰证券发布公告称正拟以人民币27亿元收购绿地外滩中心两栋楼。市场上出现一些业主因资金链出现问题而出售资产的情况，其中包括远洋资本以人民币10.3亿元收购红星地产18%股权。

第一季度,上海新建商品住房新增供应约97万平方米，环比下跌59.2%,较2019年第一季度下降33.5%。一手商品住宅成交量共计约321万平方米，环比上涨11.9%,较2019年第一季度上升126.2%。一手商品住宅成交均价环比上涨6.2%,达到每平方米人民币55,800元，同比持平。第一季度，上海一手高端公寓市场仅有瑞虹新城天悦耀庭一个项目新增供应入市,为市场带来240套可售单元。一手高端公寓成交量共计约26.8万平方米，较上季度上升58.1%，较2019年第一季度上升21.0%。

自2021年3月15日起，中方对已接种中国生产的新冠肺炎疫苗,并持疫苗接种证明材料的外籍人员提供来华签证便利。2021年第一季度上海出台多条限售、限购、限贷政策收紧住宅市场调控,租赁市场承接了部分暂时未能购买到合适住宅的用户。2021年第一季度服务式公寓市场平均空置宰环比”下降1.1个百分点至18.1%,包括古北、淮海中路、大虹桥在内的板块入住率提升较为明显。全市第一季度服务式公寓平均租金环比，上涨1 .4%至人民币每平方米每月259.5元，较去年同期增长0.7%。

2021年前两个月，上海零售总额同比上涨48.3%,其中2月单月零售总额较去年同月大幅增长91.5%。2021年第一季度，上海零售物业市场没有新增供应项目入市。全市购物中心2021年第一季度空置率环比下降0.7个百分点至9.5%。全市购物中心第一季度首层平均租金较上季度上涨0.1%至每平方米每天人民币26.3元,为2020年第一季度疫情爆发以来首次环比上涨。

第一季度投资市场共达成7宗主要成交，总金额人民币86亿元，成交金额约为2017年第一季度的二分之一。面临融资困难，本季度境内投资者活跃度较低，共完成三笔成交。领盛投资以人民币24亿元收购了上海国际大厦。该物业在过去七年三次转手，实现了108%的资产升值。核心区域甲级写字楼收益率在第一季度保持稳定在4.8%，净收益率约3.4%。

2020年,全球外国直接投资受疫情影响下降42%,但同期上海实到外资金额同比增长6.2%,印证国内经济充满韧性且仍为外商投资的首选地之一。一季度,仅一个全新甲级写字楼项目交付,即阳光滨江中心南塔,数个项目延期至二季度交付。一季度,全市甲级写字楼市场录得19.9万平方米净吸纳量，其中77%由非核心商务区贡献。期间中央商务区净吸纳表现依然欠佳,成本集约型成交持续推动办公需求。零售消费类企业仍积极实现写字楼扩张，部分于新建项目寻找租赁面积。

2018年前两个月，上海社会消费品零售总额同比上升6.7%，增速较去年同期下降0.9个百分点。第一季度上海市区无新增供应入市。全市购物中心首层租金第一季度环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.8元。

2020年第一季度投资市场共达成九宗主要成交，总金额约人民币181亿元,相比2019年第一季度的高额成交同比下跌65.3%。对较大型的开发商而言，第一季度境内外发债量回升,融资环境有所放宽;然而对于其它大多数开发商而言，融资成本走高,资金基本面仍不容乐观。部分资金受限的开发商在市场上积极寻找买家,办公楼、商业等传统物业仍处于收购窗口期。

2019年第一季度投资市场共达成六宗主要成交，总金额约人民币276亿元，同比上升66%。由于融资环境仍然严峻,市场基本面不容乐观，卖家开始调整价格预期，市场资本化率有所上升。第一季度融资环境回暖,开发商境内外密集发债,然而大部分募集所得将主要用于偿还现有债务。

新冠疫情对上海住宅租赁市场冲击巨大，最乐观估计市场也要在2020年中才能逐步恢复。随着经济及社会环境的有序恢复，众多业主及运营商期望第二季度租赁成交有所回暖。鉴于目前航空管制及外籍人士入境限制，未来一段时间租赁需求端将维持在低位。服务式公寓业主及运营商也需要另寻新兴客源。即使管制放松或取消，短期内跨国公司或将暂停国际外派安排。事实上，近年来客源一直在向国内租客倾斜，而此番疫情更加剧了这一趋势。 业主及运营商将需发力吸引国内租客入住来度过时艰。

在全国及上海两会落幕之后,房地产市场未来政策面仍旧以稳为主。上海主体政策稳定,未有重要政策变动。受农历新年影响,第一季度商品住宅新增供应与成交量较去年第四季度有所下降,环比分别下降49.4%及7.8%。一手房待售库存攀升至727万平方米,消化周期进一步上升至7.1个月。

上海租赁住宅平均租金环比下降0.2%至人民币每平方米每月204.8元,同比上涨3.8%。服务式公寓平均租金环比下降0.6%至人民币每平方米每月245.5元;别墅环比下降1.6%至每平方米每月156元;小业主公寓则环比上涨2.6%至人民币每平方米每月184.3元。全市住宅租赁整体空置率环比小幅上升0.5个百分点至14.8%。

近期上海进一步致力促进外商投资和优化营商环境。尽管1-2月份上海实到外商投资同比下降4.2%,但3月份实现快速复苏，一季度实到外资同比增长4.5%,表明外资企业继续看好上海及对未来充满信心。本轮新冠疫情对旅游、酒店及零售消费行业造成的短期负面影响较为明显,待疫情过后亟需尽快复苏,反之将加码企业成本控制,包括裁员及可能导致的退租情况。受疫情影响,一季度无新项目入市,截至季末全市甲级写字楼存量维持在1,330万平方米。