商业地产行业深度研究报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优 一般而言，商业地产的估值方法分为四类：FCFF 折现、NOI/Cap rate、PFFO 和PE。在本文中，我们通过对后三类估值方法在中国内地、美国和中国香港地区三地市场的实证运用进行分析，尝试将上述三类估值方法统一成可比PE估值，期望能借鉴用于形成我国商业地产的合理估值区间。考虑到：1)内地零售业和GDP增速较国际仍在高位；2)主流房企未来三年可出租面积扩张仍在加速；3)内地龙头集中度提升利于商业地产发展。我们认为我国商业地产将是增量转存量的主要战场之一，并且后续仍有较大的市场发展空间，估算内地商业地产合理PE区间为20-30倍。 支持评级的要点 NOI/Cap rate估值：一二线办公/零售Cap rate4.0-6.7%，对应PE 26-44倍在商业不动产的交易中，通常采用NOI/Cap rate估值法测算商业物业资产价值。在目前全球流动性宽松背景下，优质商业地产的Caprate将受益于无风险利率和风险溢价的双重下行，而NOI增长来自租金稳定增长，因此商办物业的市场价值仍有提升空间。 美国PFFO估值：美国办公/零售REITS PFFO10-18倍，对应PE20-36倍美国权益类REITS平均PFFO为15-19 倍，近年办公为14-18 倍、零售为10-16倍。公司来看，龙头BXP/SPG/REG较板块估值溢价分别达61%/41%/36%，源于龙头经营效率高和集中度高。 港资PE估值：香港开发商整体核心PE13-19倍，商业地产对应PE14-19倍港资股中，开发商如新鸿基、恒隆和太古等核心PE(剔公允价值变动后)为13-19倍，商业地产业绩占比不同会造成估值差异。 【更多详情，请下载：商业地产行业深度研究报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优】"