商业地产行业专题深度报告：陌上花开，运营为王 核心观点 商业地产过去的问题主要体现在消费降速、供给过剩及线上冲击三个层面，但目前行业面临如下改善：促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升营运收益，资本化率下行带来重估机遇，资产证券化打开管理半径。未来将走向互联化、精细化，市场存在结构性机会，标杆企业相对优势愈发显著，A股企业具备估值优势，我们建议关注大悦城、金融街等企业。 商业地产：存量市场中的核心资产 商业地产的盈利模式围绕“商业+地产+金融”三元属性，估值多以NOI（营运净收入）/资本化率来计量，因此估值基础以商业为核心。过去市场关注度较低的核心在于三方面掣肘：1）消费降速，零售业利润空间面临收缩；2）供给过剩，人均商业面积已经步入成熟市场体量；3）线上冲击，电商价格优势显著，区域渗透能力均衡，尤其在不发达地区的竞争力突出。 重新认识：NOI提升、资本化率下降、管理半径扩张正在改善行业 商业地产企业价值主要取决于三要素：NOI、资本化率以及企业管理半径。目前三方面要素均具备优化动能。NOI的改善取决于终端零售市场、线上渠道替代效应变化、内部供需关系以及管理溢价的体现，资本化率则与市场利率走势密切相关，管理半径的拓宽受益于行业金融化程度的提升，越多的资本参与成熟商业地产的运营，优质运营商越能摆脱资本沉淀的限制。 【更多详情，请下载：商业地产行业专题深度报告：陌上花开，运营为王】