从房地产市场运行情况来看，始于2016年9月底的本轮调控，政策效果已经显现，房地产市场的拐点已经到来。具体表现在：2019年一线城市房价基本稳定，二线城市房价高温消退，三线城市房价涨幅收窄，房价指数环比下跌城市数量增多，住房销售涨幅放缓，土地溢价率持续下降，土地流拍数量激增等多个方面。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。2019年二季度以来房企融资政策进一步收紧，个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1-2年个人住房抵押贷款利率还会继续下降；从新增贷款价值比的估算情况来看，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，二季度以来房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道再次全面收紧，融资成本也呈上升趋势。 展望2020年，受新冠肺炎疫情影响，短期看房价涨幅整体回落，甚至部分城市会出现同比回落情形。2020年二季度之后市场是否转暖很大程度上取决于政策，我们认为“住房不炒”是一项长期政策，防止过快上涨的基调不会转变；但房价快速下跌亦会产生金融风险和经济冲击，我们建议在非常时期将“因城施策”顶在前面，采取对冲甚至小幅超调的政策应对地方政府财政压力。 【更多详情，请下载：国家金融与发展实验室2019年度房地产金融】