本文试图在回顾和梳理金砖国家发展历程的基础上，聚焦后疫情时代金砖国家面临的困境与发展前景，并在新的时点看待金砖国家合作机制未来的发展方向。

与中国巨大的半导体消费能力形成鲜明对比的是，仅有10%的收入是由中国本土半导体企业创造的，而这些企业的半导体技术至少落后于其国际竞争对手两代以上。当前，在政府多项政策的推动下，加上研发力度的加大以及大规模的资金投入，中国的半导体企业正在迎头赶上。

在过去的十多年，随着外国直接投资资金不断涌入北部，海防市迅速成为焦点，它提供给企业畅通发展全球业务的基础，同时创造了可预见的机遇。基于该背景下，该报告将重点分析海防市如何加速成为国际认可的工业贸易中心和越南北部发展的驱动力。

2018年第一季度，录得天和里购物中心开业，新增供应3.5万平方米，全市零售物业市场空置率同比微幅上升0.6个百分点至12.4%，全市首层平均租金出现阶段性滞涨，环比维持不变，报人民币397.5每月每平方米元。

2018年第一季度有一个新项目开业，将全市中高端商业存量推高至约382万平方米。第一季度全市购物中心的空置率环比下降了0.4个百分点，至8%。中高端购物中心首层租金环比上涨0.5%，至人民币14.2元每平方米每天，同比上涨0.1%。2018年预计将有6个中端商业项目入市，新增商业供应约918,130平方米。

2018年第一季度，市场迎来一个新项目入市，鲁能城购物中心，带来12万平方米供应。至此，全市零售物业存量达到529万平方米。全市空置率环比下降0.3个百分点至13.3%。核心商圈因地段优质录得良好表现，带动市场平均租金环比微升1.2%至人民币344.5每平方米每月。2018年，第二季度，零售物业市场将迎来一个新项目—陆家嘴购物中心约11万平方米投入市场。

2018年前两个月，全市实现社会消费品零售总额人民币1,081亿元，同比增长11.9%。2018年第一季度，面积31,000平方米，延长营业时间的购物中心未来方舟开业，将市场总存量增至540万平方米。第一季度零售物业市场需求稳定，净吸纳量为80,994平方米。全市优质购物中心的整体空置率环比下跌1个百分点至5.9%。全市优质商业的首层平均租金在2018年第一季度环比微幅上涨0.3%至人民币424.9元每平方米每月。

2018年第一季度，北京商业零售市场迎来一个新增商业项目的入市，即位于亚奥商圈的环宇荟购物中心，带来35,000平方米的新增供应。购物中心存量为965万平方米，百货商场的市场存量维持210万平方米。本季度，全市购物中心入驻率环比小幅上升0.1个百分点至93.0%，同比下降0.3个百分点。

第一季度，本市两个优质零售项目开业，新增供应23.7万平方米，将总存量推高3.9%至626.2万平方米。本季度，商场首层平均租金达到人民币每平方米每月894.4元，指数环比下跌0.2%，同比下跌0.3%。同期，深圳优质零售物业入驻率环比上升0.5个百分点至98.2%，其中体验式业态占比维稳，为42.9%。

2018年头两个月，广州市社会消费品零售总额增长至人民币1,474亿元，同比增长8.2%。第一季度有两个优质零售项目进入市场，体量共计约25.4万平方米，致使市场总存量达561万平方米。全市首层租金水平环比增长0.8%至人民币每平方米每月712元，同比增长1.9%。成熟商圈首层平均租金水平同比增长3.9%，而新兴零售区域首层平均租金水平同比下降0.1%。

2018年1-2月，全市限额以上社会消费品零售总额高达164.54亿元，同比增长16.3%，2018年第一季度有一处新增优质零售物业开业，即位于湖里区的国贸美岁城，新增6万平方米零售面积，全市零售库存面积被推高至189.2万平方米，全市优质购物中心首层租金约人民币408.8元每平方米每月，指数同比增长1.2%，第一季度全市空置率环比上涨1.8个百分点至4.7%，同比涨幅1.6个百分点。体验式业态占比达到40.8%，2018年第二季度预计有一处优质零售物业入市，将新增13万平方米的商业面积。

2018年前两个月，上海社会消费品零售总额同比上升6.7%，增速较去年同期下降0.9个百分点。第一季度上海市区无新增供应入市。全市购物中心首层租金第一季度环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.8元。

一季度，甲级写字楼市场迎来一个新项目（光谷新世界）交付入市，为市场增加87,400平方米新供应。截至季末，全市甲级写字楼存量推升至157万平方米，甲级写字楼整体空置率环比小幅下降0.2个百分点至35.5%，级写字楼平均租金环比下跌0.7%至人民币每平方米每月116元，无优质零售项目入市。截至季末，全市零售存量维持在502万平方米，全市优质购物中心首层租金指数环比上涨0.2%至人民币每平方米每月496元，全市优质购物中心空置率环比微降0.1个百分点至6.6%。

去年8月，全国人大常委会表决通过修改后的《中华人民共和国预算法》，2015年1月1日起正式实施。在新预算法和《加快建立规范的地方政府举债融资机制》(国发〔2014〕43号)的框架下，财政部近期密集出台了一系列地方政府债券管理的“新规”。受此影响，以存量债务置换为重头戏的地方政府债券将进入新的发展阶段。地方政府债券“扩容”，尤其是发行债券用于存量债务置换对于地方政府减轻债务负担，优化债务结构，规范举债融资机制等具有积极意义；同时也有助于稳增长和实体经济发展，促进多层次资本市场建设。为此，一方面，国家层面需出台相关政策措施予以支持和配合，平衡好债务风险化解与稳增长的关系；另一方面，银行层面尤其是国有大型商业银行，应探索在地方政府债券承销与发行、国库现金管理、融资模式创新等领域与地方政府及相关部门寻求合作，推动相关业务发展。

2019年第一季度西安优质零售市场需求活跃，多以品牌调整为主。同时市场对于体验式购物更为关注。一季度无优质购物中心入市且需求较活跃，带动空置率环比下降0.1个百分点至4.3%，同时平均首层租金环比上升0.9%至332.0元每平方米每月。

由于消费者越来越青睐注重消费体验和产品质量的零售品牌，北京零售市场正在经历频繁的租户调整期。2019年第一季度北京没有新增供应，全市中高端购物中心整体空置率环比微升0.2个百分点至2.3%，首层平均固定租金稳定在人民币828.1元每月每平方米。我们预计此平稳趋势在今年持续。