2020年9月，国务院印发《中国(北京)自由贸易试验区总体方案》的通知，自此北京成为了中国第19个自贸区。北京自贸区分三大主要片区,涉及北清路和亦庄产业园市场，以及CBD成熟写字楼市场。针对业主:我们建议业主更加关注正在快速成长中的行业，例如互联网服务、生物医药、云计算、金融科技等。

科技创新驱动租户结构演变，TMT行业仅次于金融的第二大租户位置在过去三年得到进一步巩固；中资企业租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%，成为北京甲级写字楼租赁需求的主导力量；展望未来，北京甲级写字楼供应放量将为灵活办公的品质升级创造机遇，灵活办公方兴未艾。

通过地理围栏筛选出指定时间内出现在相应写字楼及周边人群，本报告筛选了北京国贸、中关村和望京三组人群，旨在通过分析不同地区的写字楼人群的用户属性、用户行为和行动轨迹，来清晰刻画出这些人群的画像，与此同时，分析这些人群所在区域的居住情况和商圈潜力。

后疫情阶段,写字楼供应仍不断放量。2021年第四季度,北京甲级写字楼市场迎来三个新项目交付,分别是:位于中关村的鼎好DH3A座、位于通州运河商务区的北京复地金融中心和位于丽泽商务区的鼎兴大厦,合计为市场带来20.7万平方米的办公面积。

本文主要聚焦写字楼办公市场，从新区楼宇经济发展路径，以及办公需求特征入手，希望能为投资人，开发商等市场感兴趣的读者提供一些不同的解题思路。

全市市场需求自三季度持续回暖，但2020年全年净吸纳值刷新近五年的新低。望京和亚奥子市场由于接收了金融街和中关村区域的外溢需求，以及科技企业的大量新增需求，全年空置率同比均明显下降。业主:市场价格竞争依然会持续，重点关注互联网科技类企业的新增需求。租户:租金处于持续探底过程中，未来6到9个月可能是进行办公空间调整的最好的时间窗口。

在宏观经济环境的不确定下，租户愿意寻找更节省成本的租赁选项。高力预期，随着新增供应的入市，下半年净吸纳量将继续上升。2021年，琶洲互联网创新集聚区将有450,000平方米的新增可租赁的写字楼面积进入市场。高力建议，TMT租户目前可以在此区域物色签订预租协议的机会，锁定较为优惠的条款。

2021年第二季度，北京甲级写字楼市场迎来四个新项目入市。截至季末，全市甲级写字楼存量增至1,355万平方米（含自用面积）。季度内新交付项目包括位于CBD的泰康集团大厦，位于东二环的泓晟国际中心，位于亚奥区域的万科时代中心·奥林及位于丽泽区域的平安幸福中心，合计为市场带来37.6万平方米的办公面积。

2021年第一季度，厦门市地区生产总值同比增长21.1%，至人民币1,592.5亿元，两年平均增长8.3%。2021年上半年，有三个新项目交付入市，为写字楼市场带来28.1万平方米的可租赁面积。2021年上半年，市场甲级写字楼总存量同比扩容7.0%，至427.5万平方米。

截至2021年上半年，海口全市地区生产总值同比增长18.0%至人民币862亿元。其中，第三产业增加值同比增长20.1%至713亿元。2021年上半年共有三个新写字楼项目交付入市，为市场带来54,642平方米的可租赁写字楼建筑面积。2021年上半年末，全市平均空置率环比下降3.2个百分点，同比下降10.2个百分点至36.1%，证明了租赁需求的持续增长。

净租金与建筑支出（含运营支出、房地产税与用电成本)。租户实际租金指数(即租户入住成本)是用总租金减去业主优惠的分摊价值。业主实际租金指数（即业主净利润）则是用总租金减去由业主产生的成本，后者包括各项支出、优惠与佣金。本期SERl报告中的所有数据系基于2017年内完成的现有或新建甲级写字楼的大面积长期租赁成交。

为探究不同行业租户对地铁交通的依赖程度，第一太平戴维斯对成都距离地铁站点不同范围的写字楼进行了分析研究，深入调查了50栋甲级写字楼和3500家企业,我们发现，不同行业的企业选址对地铁站点距离需求差异明显。例如,需要与市场和客户紧密联系并存在积极互动的行业如消费者服务和零售与贸易业,其企业选址对地铁交通的粘性相对较高;相反,房地产、能源与原材料等行业粘性指数较低。随着成都轨道交通的开发建设加速，未来城市商业地产的发展也将获得更优化的新空间，城市商务格局或将迎来更多机遇。

在金融、科技等领域发展支撑下,写字楼需求改善预期有所增强，具体城市的表现存在差异。部分城市由于未来大批新增供应，空置率面临上升压力。受此影响,租金走平甚至出现下跌。亦有市场逆势而上，成都、广州等城市则在新增供应有限、关键产业需求旺盛的支撑下，空置率有所下降、租金温和上涨。

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金1为4.77元/平方米/天，环比上涨0.16%。从不同商圈表现来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占63.7%，租金环比下跌的商圈占33.8%，2.5%的商圈租金环比持平。

本文通过实地调研、大数据分析，以及过往写字楼项目改造经验，帮助读者更好地理解成都新兴和成熟写字楼经营现状，以及在城市更新大背景下，如何看待写字楼“转改升”所面临的机遇与挑战。希望借由高力的一方见解，助力成都办公楼市场推陈出新，破局2020。