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地产政策洞察系列之六：2021年土拍高开低走，2022H1难言乐观
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央国企渐成拿地主力，城市间加速分化:当前行业经营性、筹资性现金流未见好转，市场预期不确定是制约房企拿地重要因素，2021年50强房企整体拿地销售金额比、面积比分别同比降10.8pct、38.8pct，其中央国企凭借融资等优势，为三次集中供地的拿地主力。
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央国企渐成拿地主力，城市间加速分化:当前行业经营性、筹资性现金流未见好转，市场预期不确定是制约房企拿地重要因素，2021年50强房企整体拿地销售金额比、面积比分别同比降10.8pct、38.8pct，其中央国企凭借融资等优势，为三次集中供地的拿地主力。分批次来看，国企拿地占比随民企拿地热情减退而增加，随着市场持续探底，地方国企及城投积极入市托底填补拿地空缺。第三批土拍中如越秀、首开分别为广州、北京土拍的最大赢家。整体看，第三批土拍仅杭州等个别城市有所回暖，其余城市仍延续低热。2022H1土拍难言乐观，部分城市政策或延续松动:尽管监管多次表态，但行业现金流未见好转，房企整体资金受限，第三批土拍在放松门槛前提下仍延续较低热度。考虑2022Q1-Q2为房企美元债到期高峰，流动性压力仍是房企心头之患，2021H1土拍市场或难言乐观。从各城市来看，我们预计房企将更加从城市基本面、地价缴纳规则、土地盈利空间等方面综合研判，基本面较好、土拍规则更具吸引力的城市，土地市场有望回温。但预计多数城市央国企、地方城投托底现象仍将持续，土拍市场或延续低迷，后续地方政府在财政压力加大背景下，不排除2022年首场土拍调整规则,在出让土地质量、土地出让价款缴纳、地价房价等方面进一步让利。投资建议:尽管中央及地方政府频频出台偏松政策，但行业现金流未见明显改善，叠加Q1-Q2为海外债到期高峰，房企在资金压力下投资拿地情绪仍较为谨慎。我们认为政策端亟待加大发力，为各市场参与主体注入信心，引导房企购地等正常经营行为回归常态。
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