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地产杂谈系列之二十四：新发展模式探索之美日房企经营启示
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数据简介
日本龙头房企穿越周期地位稳固，行业集中度不断提升。近年日本全国商品房销售规模基本稳定在7-8万套/年，总量稳定下市场集中度不断提升，尤其2008年金融危机后，大型房企寡头垄断趋势愈加明确。2010年TOP20房企市占率上升至55. 9%，而后均保持50%以上，此外TOP10、TOP5、TOP3、TOP1房企市占率均较2008年明显提升
详情描述
20世纪50年代以来日本楼市历经多轮周期，头部房企格局几经洗牌，但主要龙头房企(住友不动产、 三井不动产、三菱地所)穿越周期屹立不倒， 地位稳固。住友、三井不动产:发展围绕地产的多元化轻资产业务，向综合房地产企业转型。受地产泡沫破灭、金融危机、日本大地震等影响，日本房企原有重资产模式难以奏效，住友不动产分期制定发展战略,如发展代建、经纪、资管业务等，向流动性更强的轻重资产并举的业务模式转型。收入结构上, 高利润率轻资产业务占比增加而低利润率重资产业务占比萎缩，亦带动ROE修复。三井不动产转型相对倚重房地产证券化市场，已形成“代建+销售+租赁+管理”综合商业模式。代建业务除在行业低谷期维持开发部门运转，还可贡献经纪、物业管理机会、建材收入等;管理旗下4支REITs及其他私募基金，2021财年在管资产规模达4.35万亿日元;经纪板块Mitsui Fudosan Realty Group已连续35年在东京二手房交易量排名第-。美国房企依靠收并购发展壮大，布局细分赛道与衍生业务。美国三大龙头房企(普尔特、霍顿、莱纳)借助收并购驶入增长快车道，普尔特通过收并购完善养老、首次置业产品线，切入房地产金融服务业务。霍顿、莱纳则依靠收并购后来居上，目前已成为美国TOP2住宅开发商。
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