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2020中国商业地产REITs年中研究报告
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数据简介
目前，尽管我国已正式推出了基础设施REITs,但是却未能纳入商业地产板块。无论是基于中国版REITs市场还是基于我国商业地产行业本身的发展前景,商业地产REITs的发展须尽早提上日程，中国商业地产REITs亟待破茧。
详情描述
为什么中国商业地产20年来一直百折不挠地呼唤公募REITs？ 首先，需要看到现阶段商业地产发展的痛点是什么。不同于高周转的性宅开发模式，商业地产的特点是投资规模大，回收期长，但现金流稳定，显然不是所有的资金都适合投资商业地产。另一方面, 商业地产的回报依赖于祖金收入。而祖金收入又取决于商业地产的经营管理水平，需要专业经营方进行运作。通过规模化获得高回报率。规模化和投资规模大天然有矛盾，商业地产的投资方和经营方很难统一于一体。其次，就我国商业地产现状而言，增量规模已经趋缓，存量市场依然庞大。 现阶段面临的痛点还包括：行业结构不合理。开发企业和运营企业主动或被动持有商业地产物业，资本方持有物业比例低。而经营主体通过重资产持有物业，限制了规模的扩张，不利于商业地产发展的专业化分工；交易不活跃。商业地产市场固交易单价和税收问题存在交易牌碍，大宗交易市场流动性不足，祖金收益率低。近些年来，国内商业地产价格增速高于租金增速，导致相售比较低，大部分资本不愿意投资商业地产，而开发和运营企业持有的物业无法进行退出交易，长期资金和商业地产之间缺乏通道。尽管租售比低，但商业地产具有稳定性和增值保值优势。适合长期资金配置。如保险基金，养老基金，但缺乏成熟的连接渠道。 第三。商业地产项目缺乏直接融资渠道，企业只能以債务形式进行融资。融资规模有限，融资成本大多高于商业地产本身的租售比，导致通过债务发展规模的商业地产模式不可持续。从国际市场来看，公募REITs必然是商业地产市场的长期趋势。这一点在欧美日等国已有多年的成功经验，其最大的益处是商业地产资产从原来的开发企业转移到了以基金形式存在的资本方，实现了资本方和运营方的分离。 【更多详情，请下载：2020中国商业地产REITs年中研究报告】
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