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地产债深度研究系列一:精选地产债,看什么指标?
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数据简介
地产债是核心的信用债品种之一,也是过去几年颇具“性价比”的投资品种,针对房地产市场新形势,本文从方法论的角度,提出分析地产债核心的5 大类22 个指标,包括存货质量、现金充裕性与质量性、融资能力、财务安全性和表外负债风险。同时以房地 产行业的4 家违约企业、5 家关注企业(筛选标准为到期收益率12%以上、2018 年至今估值上浮600bp 以上)为样本,对指标有效性进行检验。最后,我们运用构建的指标体系对TOP50 房企信用资质进行全面摸底。
详情描述
地产债深度研究系列一:精选地产债,看什么指标? 精选地产债关注5大类22个指标。 ➢存货质量是核心。存货平均占房企总资产的49%,其质量通过项目分布和项目周转2大维度评判,(1)项目区域分布是影响房企现金流的核心,关注基本面风险型城市和调控风险型城市项目占比;(2)融资收紧使周转能力重要性提升,传统的总资产周转率和存货周转率在房企收入确认滞后、持续抢规模扩土储的背景下失效,存货科目提供项目开发周期、项目去化情况、项目类型等信息,可作为判断房企周转能力的参考。 ➢现金流充裕性和质量性是融资收紧期的安全垫。“拿地金额/签约金额”、“经营活动现金流净额”反映销售回款对拿地、建安支出的覆盖程度,激进的拿地行为常是现金流风险的前兆;“经营活动现金流入/签约金额”可估算销售回款率,但不并表项目过多或非开发业务占比高时,指标存在偏离。 ➢融资能力是对抗融资形势收紧的保障。房企高度依赖债务融资,融资成本反映利息支出压力和借货市场对企业资质的认可度;融资渠道中银行贷款占比过低,是过度依赖其他高成本或非合规融资渠道的信号;此外,有抵押债务占比越高,再融资灵活性越弱。 ➢财务安全性是红线。衡量短期偿债能力的理想指标是现金短债比和短长期有息负债比。现金短债比相对安全水平一般在1以上,短长期有息负债比一般在0.5以下。回溯4家房企违约历程,从指标走弱到违约时滞为1-1.5 年。衡量长期偿债能力的理想指标是剔预资产负债率和净负债率,其中剔预资产负债率相对安全水平一般在60%以下,净负债率一般在100%以下。 【更多详情,请下载:地产债深度研究系列一:精选地产债,看什么指标?】
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