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物业管理行业深度报告：大行业，小公司，地产后周期的黄金赛道

大市场，小公司。中国物管行业诞生于上世纪八十年代，起步虽晚却发展迅猛，截止2018年底，全国物管面积达204亿平米，市场规模巨大，随着2016-18年销售高峰的逐渐竣工，未来1-2年物管行业将迎来一轮快速增长：长期来看，受益于城镇化率、人均居住面积的提升，物管行业市场规模将维持增量发展。此外，行业集中度依然较低，龙头物管公司有望借力资本力量、兄弟开发公司实现规模快速增长，但我们认为长期来看物管行业集中度将低于地产开发业，当下如何获取更高的市场份额显得更为关键。

围绕住宅业态，进行多业态拓展：目前百强物管公司在管面积中约七成为住宅，商办、机构、产业园物业占比较小，但其物业费大多高于住宅，且更易提价，业主单一；随着龙头物管公司管理能力、规模的提升，非住宅业态必将成为竞争的焦点，部分拥有资源或先发优势的公司将脱颖而出。

常规增值服务平台化，专业型服务尚待发展：常规性增值服务其行业门槛低、碎片化程度高，结合我国实际情况与国外经验，我们认为趋势应是物管公司利用自身客户、规模优势，搭建平台引入优秀供应商为主；养老、幼托等服务虽与物管公司模式相契合，但商业模式仍待摸索，若有公司能形成突破则将容易形成行业壁垒。

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