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香港地产行业系列报告：制度之殇积重难返，开发商顺势而为几度浮沉

核心观点

·批租制为本，预售制为纲。土地所有权和土地使用权相分离的两权分离是香港房地产制度的核心基础，所有权归国有，香港政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发。吴多泰首创“分层出售”，霍英东首创“预售制”，本质是使开发商大幅提升了经营杠杆和资金周转的速度，成为香港地产业腾飞的重要基础。

·香港拥有比较完备的公营房屋体系，解决三成人口居住问题，但人均面积小轮候时间长。截止至2017年，公营租住房屋单位共计80.8万个，资助出售房屋单位共计40.0万个，合计120.8万个，占香港非临时性房屋比例的44%。公营房屋体系由香港房屋委员会主导，截止至2017年，香港房委会共有75.6万个公屋，租住在公屋中的人数达到206.6万人，占香港总人口的29%。但公屋人均居住面积中位数仅13.2平米，且申请轮候时间长至5.3年。

·香港住房结构化问题严重，房屋自有率低，人均居住面积小。香港套户比达到1.09，基本住房需求能够满足，但房屋自有率偏低仅为49.2%。香港住房最严重的问题在于人均居住面积严重偏低（仅16平米），且短期无法有效改善。目前香港仍有121.3万户家庭租房居住（其中7.4 万户约20万人租住在劏房），占比.46.9%。租住私人住宅要面对高昂的租金，租住公屋则需要等待超过5年的轮候时间是香港租户面临的两难问题。

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