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房贷政策、实际执行与LPR对房贷利率影响

1998年以来，房贷利率定价规则6次调整。1998年中国个人住房贷款建立之初，利率执行“ 减档优惠”，即期限5-10 年执行3-5年法.定贷款利率，此后经历6次调整。1999 年为刺激住房消费，房贷利率在减档优惠的基础，上再打9折; 2003 年为抑制房地产投资过热，二套房利率取消减档优惠; 2005 年为抑制房价过快上涨，首套利率由减档9折调整为不低于同档基准利率9折; 2007年调控再加码，首、二套利率下限均上调为基准利率1.1倍; 2008年刺激房地产,首、二套利率下限下调至基准利率7折; 2010年政策转向收紧，'新国十条”. 上调二套利率下限至基准利率1.1倍。2014年930-2016年3月的4次全国性金融政策调整中，均未明确调整贷款利率下限。故当前首、二套房利率下限分别为基准利率7折、1.1倍。

现行房贷利率确定机制为央行规定利率下限，银行根据房地产调控形势确定执行利率。从首套房来看，2014 年以来，无论是在调控放松还是收紧期，银行执行利率均高于政策下限。从二套房来看，调控放松期执行利率贴近政策下限，收紧期高于政策下限。当前全国首、二套平均贷款利率为5.44%、 5.76%, 相当于基准利率.上浮11%、18%。我们观测的34个样本城市，首套主流利率在基准利率1.1-1.15倍之间，仅有.上海低于基准利率，厦门、重庆、扬州与基准持平;二套主流利率在基准利率1.1-1.2倍之间，其中杭州最低，为基准利率1.11倍。

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