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房地产行业地产论道系列之生存篇（十）：生存法则，立新篇

共贏，是游戏规则改变的前提，这是由政府、房企这两大最主要参与方共同完成的革命。任何土地限价制度和配建制度都难以持续，因为限价之后，地方政府不愿意卖、房企不愿意拿。因此，我们找到了用X能力去拿地、用销售变现的模式解决房企的盈利问题，然后以三重返还(所得税+商户税+就业个税)，能够以时间弥补勾地出让和招拍挂之间的价差。由于地价的下行、且并不完全依赖于居民购买的方式来进行成本转移，可以构建平稳价格的良性循环。

过去王和未来，王的大不同。新环境下卖地-经营城市-土地升值的逻辑打破，传统开发模式难以为继:高毛利、慢开发思路受限于房价上涨乏力、地价房价比提升;高周转、高扩张模式则受限于一线及三四线城市需求增速放缓;通过影子银行加杠杆受限于金融严监管。另外，在土地长效供给机制下，控地价成为新趋势，这使得前端融资收紧成为必然。传统模式失效，未来房企按照核心竞争力可划分为三类: 1 )招拍挂市场降低融资成本、2)勾地市场降低拿地成本、3)新型资产负债表扩张模式。不同模式下将诞生新地产的新王。

维持行业增持评级。(1)二八原则是重现度很高的原则，对于房地产来说，就是当前土地市场中招拍挂市场占据了80%的份额、容纳了90%的房企。但这个市场将急剧收缩至仅容纳个别融资成本很低的房企，倒逼企业转型去争夺的20%的勾地降拿地成本的市场，X+地产的能力，正在拉开序幕。(2)行业进入成熟期，核心驱动因素更加复杂和多元，尽管土地资源仍是兵家必争之地，但竞争优势综合性越来越重要。

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