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●类RETTs与真REITs的税收有何差异？

1）现阶段我国类REITS在设立、存续和退出环节均面临较重税负。

2）美国、日本、新加坡、中国香港四地税收政策均对REITs分红环节有相应的税收优惠。其中对资本利得，美国和日本没有免税政策，旨在引导REITS追求长期稳定的租金收入而非短期交易的价差收入。

3）我们根据海外成熟REITs的相关税收优惠政策,假设测算了四种从弱到强的税收优惠情形下产品的收益率变化，发现税收优惠政策对REITs收益的影响巨大。

●REITs对我国地产市场有何影响？哪类REITs性价比更高？

1）为我国房地产市场带来新的融资新渠道。美国REITs是不动产市场的重要融资渠道之一，而目前国内房地产融资多依赖传统渠道且监管趋严下，融资渠道受阻，大力发展REITs市场有利于拓宽我国房地产市场的融资渠道；

2）对我国住宅市场的价格影响有限。从海外经验来看，REITs对住宅价格影响较小，我国普通住宅作为RETTs投资对象的性价比较低，因此客观上REITS的发展对我国住宅的市场影响不大。

3）从风险收益比的角度考量，综合项目租金回报率和空置率（风险），商业地产中零售REITS的投资性价比更优。

●现阶段，投资类REITs应特别关注哪些风险点？

1）基础资产层面，需关注税收影响下对本息覆盖倍数的影响；

2）交易结构方面，对于原始权益人以融资为目的的类REITs,重点关注SPV的现金流与原始权益人的现金流是否充分隔离,以避免发生道德风险；

3）偿付安排方面，由于优先回购权本质是一个看涨期权，需要关注原始权益人优先回购权的权利维持费是否公允。

【更多详情，请下载：ABS系列之房地产REITs篇二：聚焦类REITs市场的3个问题】