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房地产行业跟踪分析：按揭贷持续收紧，房价涨幅回落

核心观点:

●本周政策情况:房贷纳入担保监管，三亚放松限购

本周，中央层面，银保监会要求住房置业担保公司将住房置业担保在保余额(含公积金贷款和商贷)纳入借款类担保责任余额，权重为30%。地方层面，三亚而长沙澄清限购不放松。三亚市近日发布相关文件，大专以上在三亚工作1年且缴纳1年社保和个税(原5年个税或社保),家庭无房可购买1套房，并对373类岗位的急需紧缺人才购房取消上述工作年限和社保个税年限要求。长沙市表示，没有修改或增加与现行限购政策相关的内容，长沙“限购放松”“限购松绑”等消息属于不实信息。此外，海南省政府提出基本取消本省(除三沙市)落户限制，省内居民可在有合法稳定住所的城区或任意镇区落户，外省居民取得居民证并参加海南基本养老保险和医疗保险可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

●本周基本面情况:10月前24天35城新房成交同比上涨13.7%

19年10月前24天，35城新房成交同比上升13.7%，一线同比微幅转正上涨0.1%，二线涨幅扩大上涨36.5%，三四线同比转负下滑6.4%，13城重点城市当月批售比下滑至0.92。土地市场方面，上周百城土地溢价率连续19周下滑至8.7%。

●按揭贷持续收紧，房价涨幅回落

10月前24天，35城商品房成交同比，上涨13.7%，主要为二线城市上涨拉动，南京、武汉、青岛、厦门等地同比增速在50%以上，一方面是18年同期二线城市的低基数，另一方面也与国庆促销活动有关，从区域来看，7个珠三角城市同比下降13%，表现较弱。值得注意的是，重点城市10月新开盘去化率为51%，低于二季度73%、三季度68%。而信贷层面，根据融360数据，10月首套、二套平均房贷利率分别环比上升1bp,6月以来按揭贷边际收紧，一定程度上加速了景气度的回落。在此背景下，价格短期大幅上涨压力较低(70城房价增速持续回落)，基本面回落压力与政策端的变化值得后续关注。板块投资方面，周期窄幅波动使得房企竞争力回归到内生增长性，我们继续推荐低估值的一二线龙头，一线A股龙头推荐:万科A、金地集团、招商蛇口，二线A股龙头推荐:中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐:融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注:中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等，子领城推荐:中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

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