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物业服务行业2020年投资策略：三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型

1、政策与需求推动供给侧进化

近年来，随着政策面市场化推进，物业服务行业在价格管制和资质管理方面取得突破;同时需求侧居民消费结构升级，家庭服务性消费提升。物业行业背景发生深刻转变，资本加持，市场竞争加剧，优势企业扩大份额，提升服务质量，行业加速整合期。

2018年以来，物业服务企业密集上市(已有20家成功在AIH上市，多家处于上市进程中),资本市场热度提升。物业服务行业在资本市场的崛起，是房地产进入存量时代的一大标志与亮点，也是房企拓展产业链，发挥品牌和知名度优势的突破口。当前物业服务板块处于高增速与高估值阶段，我们认为板块的热度和增速仍将持续较长一段时间。

截止2018年底,全国物业服务规模达到279.3亿平米，同比增加13.2%，经营收入7043.6亿元，同比增加17.25%，企业数量12.7万家，从业人员983.7万人。

从物业服务的业态上看，除了传统的社区住宅物业，还包括写宇楼、商业、学校、医院等场所;

从物业服务的内容上看，物业服务也从传统的“四保”(保安、 保洁、保绿、保修)逐步拓展丰富多样的增值服务。

我们认为，政策的市场化指引，以及需求侧的巨大市场，推动物业服务供给侧进化，主要表现如下:

1.物业服务板块在房地产行业中地位提升，由附属性的成本中心转向独立核算的利润中心，分拆上市获取资本支持，迅速做大做强成为普遍做法;

2、物业服务商利用深度介入业主生活场景的优势，针对生活性服务消费的广阔蓝海，不断拓展增值的利润渠道和利润空间; 

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