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房地产行业最新观点及1-10月数据深度解读：抢推盘对销售的“粉饰”开始弱化，建安见顶回落，竣工回暖或是一个3年周期

房地产投资10月高位回落，结构上拿地费用低位略反弹，而建安投资见项回落，上游在短暂的分歧加大后价格下行压力后续或加大。房地产投资10月单月增速下降1.7PCT至8.8%，高位回落。今年以来房地产投资持续高位震荡，结构上拿地费用趋势下行，建安投资持续回升，也即今年投资能维持高位主要得力于建安投资上行对冲掉了拿地费用下行的负面作用;而建安投资上行主因限价政策逐步放开带动复停工缺口和开发速度均出现较明显改善，近期融资收紧导致促开发抢回款亦有贡献;但这些影响都较难持续，高价库存入市的边际影响正逐步弱化，资金环境依然整体趋紧，施工面积和施工强度都面临压力，预计建安投资四季度或将见项回落(10月已较9月下降2.2PCT至8.6%)，这意味房地产投资趋势性回调将暴露更明显，10月或巳初露端倪。

新开工10月大幅反弹，或因低基数和短期高开工加大推盘等，往后或仍将“震荡”下行，结构数据正在印证。新开工10月单月增速大幅反弹，一方面或因去年基数相对较低，另一方面或跟融资收紧导致房企高开工加推盘抢回款自救有关，其持续性存疑。强调新开工本质逻辑是补库存，销售向下的趋势决定新开工方向向下，但低库存托底使新开工“震荡”下行，前期下行相对偏缓，后续或相对加快;结构上看，去年新开工持续高位难由房企加快推盘解释，主要在于结构上三四线滞后补库存拉动了新开工，去年成在三四线，今年败也三四线，观察今年数据，三四线确是趋势性下降。

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