详情描述

地产行业：2019年新房销售或是历史大顶，开工有望保持韧性，竣工产业链确定性最强

报告摘要

销售再次超预期但可能是强弩之末，2019 年或是历史大顶:1-10月商品房销售面积累计同比增速今年来首次转正,达到0.1%(上月为-0.1%),但单月同比增速连续第2个月回落，降至1.9%。我们认为销售不断超预期主要有三方面的原因: (1)今年降价促销来得比去年要早。去年到了11-12月才明显开始降价，今年9月就开始大力度促销了。(2)有少数城市不需要降价促销市场还维持着一定的热度，主要有两类:一类是边疆区域，如昆明、南宁、呼和浩特等，这类城市周期滞后于全国，而且没有实质意义上的限购政策;另一类是限价限得非常严厉，核心市区仍存在新房二手房价格倒挂的城市，如成都，杭州，南京等。(3)去年同期基数比较低，去年9-11 月销售面积单月同比分别为-3.6%，-3.1%，-5.1%， 但去年12月基数就上来了。展望今年后续几个月销售走势，由于去年基数较低，11月的数据大概率还会不错，但12月可能会有一定压力。我们认为全年商品房销售面积同比增速大概能维持在0%-0.5%之间，再创历史新高。但我们认为2019年的销售面积很有可能就是历史大顶,后面几年量跌价稳将是大势所趋。具体节奏来看，由于2月份基数比较低，我们认为明年3月份开始销售数据将出现明显下滑。

新开工有望继续保持韧性，但前提是库存累计速度不能过快:新开工数据10月份急剧拉升，单月增速达到了23.2%， 并直接将累计增速拉升了1.4个百分点到10.0%.10月份新开工急剧上升，我们认为主要从开工意愿和开工能力两方面来分析: (1)开工意愿:现在开发商普遍是吃流水席的心态。趁着还能卖出去，赶紧开工推盘，能卖多少算多少。特别是令年房企融资环境的收紧是空前的，资金面的压力迫使房企必须抓紧回款。由于从开工干到预售的成本占总房款的比例一般比较低，因此只要销售去化率没有跌到特别低的水平，抓紧开工推盘就是能净回笼现金流的。(2)开工能力:一方面在销售回款的支撑下，房企还是有能力开工的;二是房企手里有足够的土地可以开发，特别是今年4-6月份房企拿了不少地，到现在正好办完手续达到可以开工的条件。目前核心城市的库存水平普遍还是比较低的，十大城市可售面积目前处于历史的相对低位(大致相当于2013年底或者2016年底的水平)，但趋势在往上走。我们认为在库存低位，而融资环境紧张的情况下，只要去化率不降到太差，新开工的韧性还是较强的，但前提是明年.上半年库存累积速度不要过快。

【更多详情，请下载：地产行业：2019年新房销售或是历史大顶，开工有望保持韧性，竣工产业链确定性最强】