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物管行业深度报告：万亿蓝海,穿越周期,“Scale+Brand+Business+Model”吹响行业三重奏

行业格局:万亿蓝海，高度分散，整合空间广大。(1)物管行业空间广大，估算物管行业每年收入空间超过9000亿元，加上增值服务，物管.行业规模体量将超万亿规模。(2)行业仍处于高度分散阶段。行业龙头万科物业收入体量行业位列第一，但目前市占率仅1%，TOP 5总市占率仅3%左右。(3)进入门槛低，但做大壁垒高，马太效应强。未来行业集中度将会持续攀升，主要源于.上游房地产行业集中度仍在持续攀升、龙头物管公司上市后融资渠道更充沛，外拓能力更强。

行业优势:轻资产、永续现金流、潜力广大、政策不敏感。(1)轻资产行业，ROE水平可观，行业无需沉淀大量资金进行固定资产投资。(2)现金流状况好，不依赖融资，行业收缴率维持在94%左右，且有部分小区有物管费预缴情况出现。(3) 存量市场潜力广大，我们估算仅住宅物业管理市场存量就超过320亿平米，此外还有大量公建商业类存量，市场潜力广大; (4)物管行业对房地产调控政策不敏感，具备消费属性。

物管公司净利润提升主要依赖于开源节流，规模提升是王道。收入端主要依赖于管理面积、单价的提升、物管服务类型拓展，面积扩张是其中最核心要素。成本端优化依赖于智能化水平、外包比例的提升，目前看成本相对刚性。人员成本仍是物管公司营业成本中的主要组成部分，相对刚性。当前行业以量取胜仍是增长的核心动力。

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