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港股地产行业2018年业绩综述及投资策略：《销售驱动成长，业绩体现价值》

地产板块的确定性在于销售和业绩，2016年以来进入业绩释放期。

主要上市公司保持高业绩水准，龙头公司优势更加明显。研究组合内29家房企的营业收入平均增速28%，毛利润平均增速达到40.4%，核心净利润同比增速为35.6%。

尽管增速下滑，依旧保持韧性，回归常态发展。29家上市房企营业收入和核心净利润增速为27.8%/35.6%，分别同比下滑3.5/26.9个百分点。

毛利率普遍显著提升，组合内房企的平均毛利率为31.9%，同比提升2.4个百分点。雅居乐集团、华润置地、宝龙地产为毛利率领先的三家房企，毛利率分别为43.9%、43.4%、38.5%。 
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归母净利率受损主要来自于汇兑损失及部分房企一次性收益消失影响，2019年预计将消除。组合内房企的平均归母净利率为13.6%，同比下降1.6个百分点。归母净利率最高的三家房企为合景泰富、中国海外发展和深圳控股，利润率分别为51.4%、26.3%、20.5%。

ROA同比略有下降，ROE与去年持平。截至2018年主要上市房企的平均ROE和ROA分别为17.3%和2.4%。平均净利率、平均权益乘数和平均资产周转率分别为13.6%、8.1. 0.19，同比下降1.6个百分点、提升0.7、微降0.01。

相比归母净利润我们更加关注公司的核心净利润指标，从2018年 业绩来看，各上市房企的平均核心净利率保持稳定。.上市房企的平均核心净利率为11.9%，同比略降0.3%。

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