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房地产行业专题报告：土地市场的冰与火之歌

2019年一季度，全国土地市场表现仍然疲软。按财政部统计，2019年一季度全国政府性基金预算收入14300亿元，同比下降6.2%，其中国有土地使用权出让收入下降9.5%，推算为12061亿元。

我们认为，全国土地出让金降幅的容忍度在10%左右。2019 年，我们统计了11个样本城市(含一二三线)，我们发现这些样本2019年政府性基金计划收入低于2018年实际水平7.4%。从2014年到2018年，只有2015年这些地方政府性基金的实际完成情况低于计划1%，其他年份都明显超过了计划数。我们认为，地方在政府性基金收入计划订立时有底线思维。考虑到最终实际完成情况可以较计划略有出入，且部分收缩型城市土地出让指标可能较少，我们相信全年地方政府性基金收入下降10%左右是可容忍的。换言之，我们相信目前地方土地出让金的同比下降已经接近可容忍的限度。

二季度:全国土地出让金仍可能同比下降。2019 年整个一季度，全国百城的土地出让金合同金额6447亿元，同比下降了17.9%，降幅甚至高于全国土地出让金的降幅。我们认为，全国和百城的差异并不是因为三四线城市格外繁荣，而是因为地方:迫于收入压力，尽可能要求前期签订土地出让合同积极回款。从总量的角度讲，一方面已出让未回款规模在下降，另一方面土地市场成交景气度在缓慢恢复。两个因素互相抵消，我们预计,2019年.上半年的土地市场仍将出现明显土地出让金同比下降，贴近地方容忍的限度。

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