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基础设施与地产产业2019年下半年投资策略：逆周期操作的下半场

房地产政策: 小宽松周期不会在2019年四季度前结束

政策推动都市圈真实住房需求累积

新型城镇化对推动真实自住需求增长有利。国家发改委在2019年4月印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,其发展思路对自住需求的拉动作用是超预期的。从区域规划来说，政策从强调区域机械均衡，转为突出重点区域，尤其是都市圈的发展，并试图依靠都市圈，带动中小城市的发展。从都市圈的具体规划形态来说，政策强调鼓励一小时交通圈发展，利用超大特大城市辐射作用。对于公共服务提升和户籍制度改革，文件也规定了新的方向。

我们认为，推动新城镇化本身的主要目的,是培育宏观经济增长的新动能。但客观上，这对于增加都市圈的容纳人口和真实住房需求，都有明显作用。

2018年底，政策进入小宽松周期

从更短的周期来看，2018年底，房地产调控政策进入一个小宽松周期。这个小宽松周期的主要表现，是按揭利率开始下降，各地不再出台新的调控政策，且中央层面对房地产政策的表述，也存在一些变化。

影响政策变化的两大变量

我们认为，影响政策转向的核心因素，一是房地产价格，二是土地成交景气度。房价大涨可能促成政策的转向。2019年之后房价的逐渐上涨，也正在考验政策的耐心。

政策监控的主要是核心城市的房价，而核心城市又是以二手房市场为主，如果按揭利率继续下行，房价很难完全稳定。我们判断，最早到2019年四季度，由于持续热销和热点城市房价上涨，政策将更加强调遏制房价上涨( 当然如果按揭利率不再下行，则也无需再加码政策)。

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