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狭义库存角度，受益于高位成交的延续及新增供应的滞后，2018年以来全国商品房待售面积延续了2017年以来逐月改善态势，1-11月绝对值保持连续负增长，11月末全国商品房待售面积5.26亿平米。行业持续低库存，商品房去库存效果显著。

从广义库存的角度，累加1998至2018年11月历年住宅新开工面积与住宅销售面积的差额，估算出2018年10月末广义库存面积约为26亿平，较2017年末增长9822万平，以2017成交面积为基准的去化周期约为1.8年，延续2017年的下降趋势。目前库存仍处于底部区间。

我国商品房去库存约需3.7年；分类型看，住宅去化周期1.8年，办公楼6.8年，商业用地10.8年，其他性质用地24.4年。

真实需求测算方法一：假定（1）2018-2025年每年出生人口为1600万人，且全部为城镇住房需求（2）按人均住房面积33.5平米测算（非农户籍口径和常住口径下人均住宅面积均值），我国每年新增需求约5.35亿平米。

真实需求测算方法二：参考曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010），假定常住口径下城镇化率每年提升1.35%，即每年新增城镇常住人口1400万人，按33.5平米/人计算，2018-2025年每年新增住房需求约4.7亿平米。

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