详情描述

行业进入周期性下滑期、行业利好利空皆有、暴涨之后的下滑应正常解读：从过去看，房地产行业大致呈现3-5年一轮的小周期规律，08-11年和12-14年两轮小周期较为典型。本轮小周期中，销售同比增速大致在16年4月见顶，16年10月核心一二线城市密集出台限购、限贷、限价、限签等调控政策，销售同比增速开始持续下行，18年4月份以来，随着各地纷纷出台人才引进政策，销售增速出现了一波反弹，但从结构看，18年6月开始出现了三四线增速再度落后一二线的趋势，但从8月份开始销售增速快速回落，9月和10月销售面积更是出现了连续2个月同比负增长，我们预计随着政策调控效果发酵，19年行业正式进入衰退期，销售累计面积将持续转负，但经历三年暴涨的行业下滑是非常正常的，主要利空来自杠杆制约和棚改货币化退潮，相对利好是货币和财政整体宽松、政策相对友好。

我们预计销售、开工、投资增速都将明显下行、中长期住宅需求仍有较大空间：行业整体进入衰退期，1）三四线需求消耗明显、销售面积预计-7.4%、销售金额预计-8.4%：我们综合信贷法和分城市层级预测法两种方法，预计中性情形下2019年商品房销售额将同比增速在-6.0%到-7.4%之间，商品房销售面积同比增速大约-7.3%，预计销售额-8.4%，其中主要下滑原因来自三四线城市的迅速冷却；

【更多详情，请下载：房地产行业2019年度策略：行业遇周期性下滑、股票迎衰退型收益】