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固定收益点评：他山之石，公募REITs如何发展

REITS ( Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行股票或受益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国内发行的产品部分符合了国外RETTs的标准，但在交易结构、运营方式、收益分配等存在差异，因此称为“类RETTs”。

类REITs和国外REITs最根本的区别在于，从投资者层面，是债和股的本质区别。类REITS组织形式是专项计划，基本结构是专项计划通过私募基金或信托控制项目公司股权,从而间接控制物业，并且进行优先級/次级分层设计，对优先级采取多样化增信措施，投资者主要认购优先级，享有固定收益。而国外REITs组织形式是公司或信托基金，投资者享有分红和资产增值。国内类REITs现状: (1) 底层资产以购物中心、写字楼，住宅公寓、酒店、物流仓储为主，融资规模和融资折价率差异化。(2) 以权益型为主，但股性较弱。(3) 期限普遍较长，最常见的期限是18年，通常以3年设置回售期。(4) 目前公募基金持仓类REITS占持仓ABS的比重仅0.16%。

我们观察美国上市REITs的市值,回报率和股息率以及不同类型RETs表现，并对国外REITS的交易结构、立法模式、物业及REITS估值进行梳理，进而探讨国内公募REITs可能的发展路径。

1.公募RETs试点可能采取类REITs 结构嵌套公募基金。在现有法律制度和实践背景下，类REITS结构嵌套公募基金是阻力相对较小的模式。未来，如果借鉴亚洲国家出台专项法规的方式，对REITS的设立条件、投资资产、收益分配等方面予以明确规定，我国公募REITS有望直接或仅通过一层SPV持有物业资产。

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