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房地产行业专题报告：竣工何时转正？基于施工投资和销售面积的估算

竣工何时转正?基于施工投资和销售面积的估算

从统计局数据看，2019 年1-2月房屋竣工面积增速继续下降，且降幅仍在扩大，至此竣工面积增速已持续16个月处于负区间。同时，2016 和2017两年较高的销售面积增速决定了竣工面积增速在某个时点必然转正。那么，如何预判竣工转正时间?追踪竣工的先导指标是什么?目前已经可以看到改善的先导指标有哪些?

对此，我们的观点如下:

相对于其他指标，基于销售面积和施工投资判断竣工趋势，在逻辑上和数据上据较为顺畅。销售面积峰值可用于判断竣工峰值，施工投资拐点可用于判断竣工面积拐点。

我们判断本年竣工面积增速转正将出现在2020年Q2,最高点有望达到26%，本年竣工面积增速为-2.7%。

对于竣工面积增速的变动,建筑工程投资增速是后续最为重要的先导指标，目前向上拐点已经出现，如果出现超预期的变化，对竣工的判断也需要做出调整。

站在上下游角度，我们认为本年地产方面的需求主要体现在钢材、水泥和工程机械方面，家电、家装等的需求需要在2020年下半年才会开始体现:房地产方面，建议关注竣工计划增速较高，业绩加速释放，且本年销售增速稳健的房企。

1.行业受到多项因素扰动，部分指标精确度下降

1.1房地产开发投资各分项比例明显变化，对竣工先导意义减弱

受2016年以来各分项数据之间的比例关系明显变化的影响，基于房地产开发投资走势来估计竣工增速在逻辑上并不通顺。房地产投资的结构变化主要体现在,土地购置土地购置费在房地产投资中的比例自2016年下半年开始持续上升，由17%左右的多年平均水平，快速上升至2018年11月31%的最高水平。几乎同时，施工投资占比由67%左右的平均水平快速下降至56%。

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