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房地产开发行业1~2月统计局数据点评：前端数据如期下行，存量滞后效应承托投资

销售端:整体进入下行通道，城市能级间分化显著。1-2月全国商品房销售面积1.41亿平方米，同比下降3.6%，增速较2018年全年回落4.9个百分点。1-2月商品房累计销售额1.28万亿元，同比增长2.8%，增速较2018年全年回落9.4个百分点。1-2月住宅销售均价8952元/平，同比增长7.96%。前2月销售数据印证了基本面走弱的情况，尤其是销售面积已经进入下行通道。销售均价的提升一定程度上支撑了销售金额的增长，我们认为一方面是成交结构的原因，即一二线城市成交占比提升;另一方面在因城施策的背景下，部分城市网签加快也是提升均价的影响因素。

土地端:土地市场降温，未来或存在分化。1-2月房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，增速较2018年12月回落48个百分点。1-2月土地成交价款690亿元，同比下降13.1%，增幅较2018年12月上升28.55个百分点。一二三线城市土地成交溢价率仍维持在低位，成交能级结构性差异导致了土地成交均价的提高。

投资端:新开工如期回落，施工增速提高稳投资。1-2月房屋新开工面积1.88亿平方米，同比增长6.0%，增速降低11.2个百分点。自去年8月开始持续4个月的新开工增速和销售增速背离后，今年新开工如期回落。我们认为进入2019年之后，住宅待售面积有所企稳，企业补货意愿趋弱，且从大趋势上看，14年以来新开工与销售走势基本同步，在销售疲软的大背景下，新开工的回落符合我们预期，未来走势仍需观察销售等基本面。

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