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存量物业市场系列跟踪报告-二十年历程回顾

◆二十年历程:存存量运营渐成实力房企经营必选项
我们在2016年《房地产模式转变和价值重构》和《2018前路渐明:四大红利与房企进化》提出，随着我国城市化进入下半场，房企盈利模式将逐步从“产销模式”转向“资管模式”，从“买地造房卖房”转向“资产整合优化运营”。长周期来看,房企布局存量运营主要有四个阶段:2003年前港资企业及地方国企率先布局，2003-2009年华南企业及央企开启首 波布局热潮, 2010-2016年规模房企逐步启动商业地产战略, 2017年后在“房住不炒”+促消费的大背景下，存量运营渐成实力房企经营必选项，2018年报显示TOP30上市房企已基本实现存量布局，TOP10脚步更迅速(2014-2018年投资性房地产CAGR47%，高于总资产CAGR38%)。◆分类考量核心存量资产，资金面约束仍待突破
①写字楼:核心城市写字楼需求波动较大，中长期来看受益于金融对外开放加强、TMT细分子行业继续高速发展以及上海和北京的联合办公的迅猛发展，仍具备配置价值;北京和上海的甲级写字楼空置率波动幅度略大于深圳和广州，上海或源于“多中心”城市规划模式及近年来非核心区办公的兴起。②零售物业:近年来随着社消零售总额增速放缓，一线城市优质商铺租金近年来出现下降，但空置率也处于较低水平，主要得益于网购增速边际放缓，线上线下加速融合，生鲜超市加速扩张。

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