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建材行业地产链看建材：分化与回归

报告要点
在低库存及紧信用的背景下，2018年新开工与竣工增速分化，导致地产前后端建材表现迥异。其背后深层次逻辑是，销售通过影响库存和拿地主导新开工变化;且在资金约束下，新开工与竣工呈现此消彼长。2019年考虑到地产库存低位及土地库存较多,新开工增速或仍具韧性，由于合同约束竣工有望逐步改善。
■新开工与竣工分化的深层次逻辑
销售主导新开工的背后在于库存和拿地。表观看，新开工增速与销售相关度高，且滞后于销售。对其深层次逻辑从两个角度考虑，1)开工的意愿:销售影响库存进而影响开工。地产处于销售上升周期时，地产库存去化周期会缩短，进而地产商为保证销售会加快开工;2)开工的能力:受到土地及资金影响。销售增加地产商在手资金,在资金改善后会增加拿地并进行开工。2018年以来销售向开工的传导似乎失效，其核心在于地产主动补库存，并通过加快销售实现回款。新开工与竣工:资金约束下的此消彼长。我国商品房销售采取预售制，对于地产商来说销售可保障资金来源而建安工程会占用大量资金，因此资金情况会影响竣工节奏。在资金紧张时，新开工节奏加快而竣工节奏推迟，此分化特征分别在2010、2013、2018年演绎;但由于竣工面积始终受合同约束的限制，因此在节奏推迟后仍会释放竣工需求，甚至出现新开工下行但竣工上行的时期。

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