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房地产行业贝壳研究院·2019年度市场洞察：全流通时代

当前，市场的负反馈已经显现，市场进入下行通道。市场复苏的核心是给予,首次购房群体足够的时间积累购买力，或者放宽首套房信贷限制。前者可能会面临增速放缓或市场下行，而后者会带来更大的金融风险。房地产市场的真正风险不是总体杠杆率的高低，更不是有房人群加杠杆，而是年轻的无房人群加杠杆，这种杠杆边际上升的潜在风险是巨大的。

因此在经济下行期，稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。有房家庭换房改善是核心需求，同时支付能力最强，存在进一步加杠杆的空间。通过降低交易成本和换房首付比例，鼓励“卖二买一”、“卖三买一”。这一方面可以释放更多低总价的二手供应，满足年轻人的“上车”需求，另一方面也可以消化更多的高总价的新房库存。对于无房的年轻人，不宜再鼓励加杠杆买房，而是应该大力发展租赁市场，特别是机构化租赁，给他们更多的居住选择。

2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。新房市场达巨量顶峰，价格再创新高，但四季度新房市场出现回落趋势,拐点将至。二手房市场保持低温运行,成交量低于2015-2016年，但整体价格仍有所上涨。但2018年下半年以来重点城市二手房均价已开启下跌趋势，房价拐点来临。全年市场买卖双方预期同步走弱。

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