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房地产行业最新观点及1~12月数据深度解读：基于“失真的房价”判断房价调整不充分值得商榷，持续关注房地产竣工拐点对下游的α意义

销量同比反弹并转正，基数效应、中等规模房企年底冲量等无法完全解释,年末统计数据波动加大以及冲业绩或是主因，其中三四线或贡献更大。强调本轮周期节奏与历史一致，即利率边际改善映射政策边际改善及行业基本面复苏;但结构上有不同，一是政策非“一刀切”而是“因城施策”式微调，二是三四线城市与一二线错峰或带动全局销量于19年年中二次探底。
回归利率周期，放弃以博弈政策作为进场信号，以价值投资为出发点布局股票，或才能获超额收益。从估值看，在经历18年12月的回撤后，当前具备进场价值.在未来半年前述两个结构因素影响下，选股更严苛,注重先“高周转，低有息负债”，后“弹性”的原则。
拿地费用下行，建安投资低位企稳或是19年特点，但施工面积增速下降，价格指数回调或掩盖竣工临近导致的施工速度低位企稳,值得跟踪。房地产名义投资单月同比如期平缓回落,拿地费用18Q2见顶后趋势性回落是主因，而建安投资或小幅回升起到一定缓释作用;往后看，投资仍将平缓下行，预计19年全年降至小个位数，结构上看，拿地费用下行是市场共识，而建安投资是否回升，需综合观察价格指数，施工面积增速与施工速度的变化，预计施工速度出现企稳回升。

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