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债市启明系列：房地产业GDP释放了什么信号？

核心观点
房地产业GDP增速下滑表明房地产业创造增加值的能力在下滑，在这种环境下无论资本是自由流动或是被迫收缩，都符合盈利下滑后的自然规律。当前房地产业GDP增速下滑至2%的低位，预计赚钱效应退坡和微观主体预期走弱在未来都将切实体现在投资水平上。地产投资的收缩也将降低对资金的需求，外溢的资金供给也将营造宽松的利率水平。
房地产业GDP与房地产投资有何区别?一是核算对象有差异:GDP为增加值，是增量概念，而诸如投资与销售均为总量概念。二是统计范围不同:房地产投资开发完成额统计范围主要是房地产开发经营业务,主要是开发商购地建房活动过程中的投资;而房地产业GDP的统计范围更广，除房地产开发经营外，还包括物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营以及其他房地产业，如房地产信息等市场基础设施建设。
房地产GDP走弱有何指示意义?房地产业GDP增速低点往往对应市场疲弱的时候，此外，房地产业GDP对房地产投资有一定领先性，拐点领先约2~3季度。2003年至今仅有三次房地产业GDP实际增速低点小于2.0%，分别是2008年四季度、2012年一季度和2015年上半年。其中2008年受次贷危机冲击房地产市场萎靡，四季度房地产业GDP同比增速1%;第二次是由于“四万亿”刺激后房价快速上涨引发政策在2012年前后收紧;第三次则是由于2014年房地产调控放松后房地产库存快速累积。

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