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房地产行业：棚改融资模式转变影响几何？

报告要点
■专项债模式要求棚改项目实现收益和融资自我平衡
政府购买棚改服务模式是过去几年棚改主要方式，但该模式下相关支出纳入地 方政府预算，政府对相关支出有一定偿付责任。棚改专项债券要求偿债来源必须是对应项目所产生的政府性基金收入或专项收入，实现项目收益和融资自我平衡。从资金来源看，2017年棚改总投资中棚改债券占比约6.1%，远低于棚改贷款占比(约69.5%)。
■棚改推进及货币化安置或下降，进而影响整体销售与投资
过去几年货币化安置主要依靠政府购买服务所使用的政策性银行棚改贷款进行支付。专项债模式对于棚改项目资质及资金使用要求将显著提高，结合未开工棚改计划逐步减少与PSL增量下滑，未来棚改计划推进与货币化安置比例或下 降，进而对全国房地产销售和投资产生一定影响， 预计棚改对2019年地产投资拉动作用将降至约10.0%，货币化安置对销售拉动比例将降至约12.5%。
■低线城市受棚改模式调整影响较大，龙头房企布局集中一二线城市
据克而瑞数据，新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、黑龙江、吉林、湖南等中西部及北方省份2016年至2017年棚改货币化安置去库存占商品住宅总体销量比例较高，部分省份该比例甚至超过50%，而一些沿海经济发达省份该比例在10%甚至5%以下。可以预见的是，未来棚改及其货币化安置对低线城市楼市拉动作用或有所减弱。

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